1 липня набуде чинності Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Прихильники та противники документа вже назвали його революційним. Та якщо перші переконані, що він надає мешканцям багатоповерхівок більше важелів для управління спільним майном, то другі звинувачують можновладців у бажанні перекласти на власників квартир усю відповідальність за утримання житлового фонду. У тому числі — і матеріальні витрати, пов’язані з проведенням капремонту висоток радянської забудови.

Право вибору чи його ілюзія?

Як уже писав «Голос України», чи не основна новація прийнятого закону — чітко прописана норма: управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. Тепер власники квартир уже законом зобов’язані дбати про утримання не тільки своїх квадратних метрів, а і спільного майна — місць загального користування, стін, електричного, сантехнічного та іншого обладнання всередині будинку. Діряві дахи, підтоплені підвали, іржаві труби внутрішньобудинкових мереж — це все стане головним болем самих мешканців. «Співвласники зобов’язані забезпечувати додержання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів», — йдеться у законі.
За рішенням співвласників управління будинком може бути передано або об’єднанню співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), або обраному мешканцями управителю. Ним, як визначено у законі, може бути фізична особа — підприємець або ж юрособа, «яка за договором зі співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території». Обирати управителя, погоджувати перелік послуг та суми витрат, укладати договори з управителем — від 1 липня це повноваження зборів співвласників будинку.
Здавалося б, нарешті споживачам надали право вибору. Вони самостійно можуть визначити кращого з-поміж управителів: того, хто запропонує найкращий набір послуг за найнижчими цінами. Щоправда, є кілька нюансів. Рішення вважатиметься прийнятим, якщо за нього проголосують власники 75% загальної площі будинку. Щоб вирахувати ці необхідні відсотки, доведеться також чимало попрацювати, і не тільки з калькулятором. Для розрахунку потрібно мати всі необхідні вихідні дані, передусім — інформацію про суб’єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку і площу таких квартир та приміщень. За словами експертів, уже на цьому етапі можливі «заминки». Хоча новим законом і передбачено, що співвласники мають право безплатно одержувати цю інформацію, але порядок не виписано. Окреме питання — стара забудова. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно ведеться лише останні два роки. І відомості у ньому міститимуться переважно щодо об’єктів, із якими відбувались хоча б якісь процедури — дарування, відчуження, отримання у спадок тощо. Про решту квартир даних у єдиному реєстрі може просто не бути.
Та навіть якщо всю необхідну інформацію зберуть, голоси поділять, то чи буде з кого мешканцям обирати? Ринок, на якому б управителі конкурували між собою в якості та вартості послуг, для нас поки що — лише мрія. Тому, припускають експерти, управителями лишаться ті само старі ЖЕКи, просто названі по-новому. Чи зміниться якість надаваних ними послуг — це ще треба буде подивитись. Але в тому, що їхня вартість зросте, сумнівів майже немає. У найгіршому разі у гру вступлять агресивні приватні компанії, зацікавлені у швидкому прибутку, а не в результаті. І уже в них із боржниками розмови будуть короткі... До речі, згідно із чинними на сьогодні «Правилами управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будівель і споруд», послуги з управління будинком належать до третьої групи ЖКП, а отже, ціни/тарифи на них визначаються виключно за договором (домовленістю сторін). І жалітися на їхню необґрунтованість уже не буде кому...

Мрія для міських голів

На роздуми про те, хто управлятиме будинком надалі, співвласники матимуть один рік. Уже з 1 липня 2016-го, якщо вони не зберуться з думками і не вирішать, хто «керуватиме» їхнім будинком, рішення за них прийме... місцева влада. За результатами конкурсу чиновниками буде обрано управителя для конкретного будинку, узгоджено із ним ціну та підписано річний договір. Умови проведення конкурсу ніде не прописані. Тому, припускають експерти, будинки просто будуть передані в управління «потрібним» фірмам.
— Це злочинний закон, проштовхнутий певними лобістськими силами, які, на превеликий жаль, підтримали у Верховній Раді. Він дуже подобається міським головам, адже дозволяє їм скинути проблему капітального ремонту з муніципалітетів на людей. Сказати: мовляв, ми вам нічого не винні, це ваші будинки, забирайте і робіть, що хочете, — каже Олексій Кучеренко, голова всеукраїнської асоціації «Спілка власників житла». За його словами, закон стане дуже серйозною проблемою для мешканців багатоповерхівок. Піде, мовляв, переділ ринку житла: на тлі невідрегульованості та непрозорості тарифоутворення, незахищеності споживачів перед монополістами та з непрацюючою судовою системою будинки передаватимуться «своїм» приватним структурам, власники втягуватимуться у борги... «Буде біда!» — непокоїться експерт.

Юристи радять включатися в процес

Що робити і як убезпечитися від недобросовісних управителів і тих, хто за ними стоїть, експерт... не знає. Створювати ОСББ і брати на себе управління будинком — варіант хіба що для нових багатоповерхівок і аж ніяк не для мешканців квартир старої забудови.
Та маємо, що маємо: можливість ветувати закон втрачена. 1 липня він набуває чинності. У власників квартир є рік, щоб самостійно обрати управителя своєї будівлі. І якщо вони не включаться у процес, можуть дорого за це заплатити, припускають правники. Новий закон передбачає право вільного доступу співвласників до технічної документації на будинок, у тому числі — і до інформації про стан майна. Юристи радять цим правом скористатися. Щоб як мінімум оцінити, у якому стані зараз перебуває багатоповерхівка, і хоча б приблизно зрозуміти, що потрібно буде робити: негайно ремонтувати, підтримувати чи ж вкладати кошти у модернізацію. Питання стане дуже болючим, адже, за статистикою, щонайменше 30% багатоквартирних будинків у країні потребують негайного капітального ремонту. «Варто пам’ятати: хоч у новому законі про це не згадано, але статтю 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» поки що не скасовано. А тому норма про зобов’язання попереднього (до моменту приватизації) власника будинку брати участь у фінансуванні його першого капітального ремонту існує. Цією можливістю варто спробувати скористатись», — радить юрисконсульт «Голосу України» Богдан Лавренюк.
Чого точно не вистачає у законі — то це норм про відповідальність управителів перед співвласниками будинку. Юристи закликають ці пункти добре прописати в тексті договору. Як варіант, можна затребувати від управителя застрахувати його відповідальність на випадок помилок чи ж прорахунків. «Найголовніше, щоб співвласники будинків збагнули: якщо їм нав’язують необхідність співпрацювати із приватною структурою, то це має бути на взаємовигідних умовах. Усе — від переліку послуг та оплати до способу контролю за виконанням управителем своїх обов’язків та компенсацій за неналежно надані послуги — має бути прописано в договорі», — каже Б. Лавренюк.
От тільки чи знайдеться управитель, охочий підписати такий договір і сприймати співмешканців будинків за повноцінних суб’єктів договірних відносин? Є рік на пошуки і на надію. А тим часом можновладці ще мають довести, що справді за допомогою цього закону вирішили взятися за реформування ЖКГ, а не за переділ ринку. Як? Створивши умови для появи реального ринку з надання житлово-комунальних послуг. Адже без усього цього ініціатива змусити власників квартир за рік навчитися приймати ефективні рішення щодо управління багатоповерхівками схожа на спробу навчити дитину плавати в басейні, наповненому хижаками.

Коментар юриста

«Прийнятий закон насправді зачіпає чимало важливих моментів діяльності ОСББ. Приміром, законодавці спробували вирішити земельне питання. У прикінцевих положеннях закону вносяться зміни, зокрема, до Земельного кодексу України: «Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія... передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку». Та порядку передання ще немає, його має додатково затвердити Кабмін. Але за умови, що втрачено технічну документацію на будинок чи у населеному пункті відсутній Генеральний план — хто визначатиме межі прибудинкової території? Що стосується способів управління будинком, то тут також виникають питання. Законом передбачена можливість приймати рішення щодо управління багатоповерхівкою зборами співвласників. Вони зможуть розпоряджатися спільним майном, зокрема і прибудинковою територією та нежитловими приміщеннями. Збори співвласників прийматимуть рішення про проведення поточного та капітального ремонтів та визначення підрядників для виконання таких робіт, встановлюватимуть перелік та розмір витрат на управління будинком. Процедуру скликання зборів, прийняття рішень детально описано у законі. Але немає відповіді на ключове питання: як це все оформлювати юридично? Механізм управління через збори співвласників багатоквартирних будинків та прийняття ними колективних рішень шляхом отримання певної кількості голосів дає підстави багатьом фахівцям побоюватися, що без створення юридичної особи такий спосіб може призвести до спекуляцій із підписами. Також небезпека криється в імовірності проведення паралельних зборів задля просування потрібних рішень. Експертиза ж підписів та судова тяганина для пересічних громадян — нині задоволення не з дешевих.
Незважаючи на те, що автори закону намагалися усунути ризики, пов’язані з його втіленням у життя, все ж варто звернути особливу увагу співвласників на необхідності дуже уважного підходу до участі в зборах із питань управління майном будинку, до оформлення відповідної документації, до обсягу прав, що надаються управителю, і, зрозуміло, — до вибору управителя чи правління ОСББ. Адже, на жаль, можливості для обдурення чи обкрадання співвласників будинку залишаються».

Богдан ЛАВРЕНЮК, юрист «Голосу України».