Які обмеження запроваджували у країнах, що пройшли цей шлях

 

 

В Україні не стихають дискусії про ринок сільгоспугідь. Питання щодо запровадження купівлі-продажу земельних ділянок для ведення товарного агровиробництва, вочевидь, знову буде серед пріоритетних у Верховній Раді. Адже ухвалення закону про обіг земель сільськогосподарського призначення є передумовою до скасування мораторію на купівлю-продаж гектарів.


Тим часом, проблем, які треба розв’язати перш ніж буде запроваджено вільний ринок сільгоспугідь, вистачає. Одна з них — у агроформувань є певна кількість ресурсів. Часто їх бракує для господарювання, щоб посіяти-зібрати. Якщо постане питання ще й викуповувати землю — для частини це непідйомний тягар, і вони відмовляться від сільгоспвиробництва. А земля — основний ресурс для господарювання, принаймні для рослинництва. Як для фабрики — обладнання. Без неї не посієш, не збереш. Зараз агроформування орендують гектари у громадян, які отримали наділи під час розпаювання колективних господарств. Завтра селяни захочуть продати свої паї. І у підприємства, яке працює на цій землі, буде невеликий вибір: або воно знаходить гроші, щоб викупити гектари, або їх втрачає. З великою ймовірністю, якщо запровадити ринок сільгоспугідь, власниками стануть не ті, хто їх обробляє.

 

 

Часто лунають аргументи, що купівля-продаж відкриває величезний інвестиційний потенціал для України. Насправді це не зовсім так. Умовно кажучи, якщо окремо взяте господарство має в обороті кілька десятків мільйонів гривень, за які сіє—збирає—продає і знову сіє. Коли доведеться викуповувати орендовані гектари, що перебувають в його обробітку, то чимало коштів доведеться витратити на землю, аби й надалі газдувати на цих ланах.

Тобто значна частина фінансового ресурсу, навпаки, вимиватиметься з рахунків підприємств. Треба додати, що ті кошти, швидше за все, взагалі «втечуть» з сільгоспвиробництва. Адже селянин — продавець паю, у підсумку, витратить їх на споживчі цілі: на покупку машини, ремонт будинку, допомогу дітям-внукам тощо. Проте хоча землю господарство у своїх руках зберегло, та коштів, які залишилися, вже не вистачатиме для придбання матеріально-технічних ресурсів, подальшого ведення виробництва. А банківські кредити, щоб купити пальне, добрива, насіння, брати за нинішніх ставок немає сенсу.


І подібних проблемних питань безліч.


Як запровадити ринок сільгоспугідь з найменшими негативними наслідками для українського суспільства? Мати сучасне агровиробництво і, водночас, забезпечити соціальний захист сільського населення? Один з підходів — скористатися міжнародним досвідом країн, де гектари для товарного сільгоспвиробництва продаються і купуються.


Так, Держгеокадастр провів не один круглий стіл, зокрема, за участю іноземних експертів. Особливості земельних перетворень в інших європейських країнах, досвід яких часто пропонується для застосування в Україні, наводяться, приміром, у нещодавно затвердженій урядом «Стратегії удосконалення управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними».


Сподіваємося, інформація буде цікавою для наших читачів і дасть поштовх до міркувань, який шлях підходить для України? І чи взагалі підходить? Бо суперечливий іноземний досвід — це як свитинка з чужого плеча.


У різних європейських країнах неоднаковий рівень централізації та децентралізації управління земельними ресурсами. А повноваження щодо регулювання землекористування здійснюють представницькі органи територіальних громад та такі спеціалізовані установи, як Словацький земельний фонд (Словаччина), Агентство сільськогосподарської нерухомості (Польща), Національна земельна служба (Литва), Державна земельна служба (Латвія), Департамент консолідації земель (Данія).


Основними принципами політики Європейського Союзу щодо власності на землю, зокрема сільгосппризначення, є забезпечення права на вільний рух капіталу, відкриття та ведення приватного бізнесу та відсутність дискримінації.


У країнах, що пізніше долучилися до ЄС, як правило, запроваджуються обмеження щодо володіння сільгоспземлями для іноземців (зокрема, для громадян держав—членів ЄС). Так, у Чехії та Словаччині діє обмеження щодо іноземних фізичних та юридичних осіб — вони не можуть купувати сільгоспугіддя, що спрямовано на запобігання спекуляції гектарами.


У Болгарії земельна реформа стартувала на початку 1990-х. Тоді право на землю отримали всі, хто міг довести, що був її власником до 1946 року. Колишнім землевласникам поверталися всі площі. Тож нині у приватній власності сконцентровано 98 відсотків фермерських гектарів.


Для нових власників на три роки запроваджувався мораторій на продаж. 


У країні існує лише часткове обмеження щодо участі іноземного капіталу в аграрному землеволодінні. Придбати землю можуть громадяни Болгарії, юридичні чи фізичні особи, котрі перебувають на її території понад п’ять років, компанія з держави, з якою Болгарія уклала міжнародну угоду, а також з країни—члена Європейського Союзу.


Ціни на землю не регулюються, обмежень щодо площі, яка може бути продана одній особі, немає. Середня вартість сільгоспземель — 4,5 тисячі доларів за гектар.


В Естонії реформу теж запустили на зорі 1990-х. Найскладнішим завданням виявилося знайти баланс між реституцією — поверненням земель колишнім власникам — та дистрибуцією державних земель між селянами, котрі працювали на ній за часів Союзу. Цей процес значно ускладнював реформу, яка затягнулася на роки.


Іноземцям майже одразу було дозволено купувати гектари за умови лише фермерського їх використання, а також узаконювалося право зміни цільового статусу після п’яти років використання за прямим призначенням.


Майже 60 відсотків земельного фонду перебуває в оренді у виробників аграрної продукції. Ціни на землю держава не регулює. Середня вартість — 5 тисяч доларів за гектар.


У Польщі, після її приєднання до соціалістичного табору, колективізація була здебільшого провалена. Тож майже 75 відсотків орних земель продовжували залишатися у приватній власності навіть за комуністичного правління.


Ціни на землю держава не регулює. Максимальна площа ділянки у власності фізичної особи — 500 гектарів. Податок на продаж землі коливається від 2 до 5 відсотків і стягується з покупця.


Часткові обмеження щодо участі іноземного капіталу в купівлі сільгоспземель існують, але з травня 2016-го вони скасовані щодо громадян ЄС. Середня вартість землі — 10 тисяч доларів за гектар.


У Румунії земля з державної власності в приватну перейшла шляхом дистрибуції та часткової реституції. Є обмеження на придбання сільгоспактивів: покупець повинен мати професійний досвід чи кваліфікацію управління агросектором, максимальна площа для фізичних осіб — 100 гектарів.


У Румунії 94 відсотки земельного фонду перебуває у приватній власності. Після вступу країни до ЄС запроваджувався мораторій на сім років для продажу земель нерезидентам. У 2014 році його строк закінчився, і ринок став відкритим для іноземного капіталу.


Ціни на землю держава не регулює. Податок на продаж — 2—3 відсотки вартості угоди. Громадяни ЄС мають доступ до купівлі сільгоспземлі за умови її використання за прямим призначенням. Середня вартість — 6 тисяч доларів за гектар.


У Хорватії процес реституції розпочався після розпаду колишньої Югославії згідно з Дейтонськими мирними угодами 1996 року. Остаточно він завершився лише 2010 року, коли право на повернення земельної власності набули іноземні громадяни, що могли довести свою спадковість.


Ціни на гектари в Хорватії не регулюються, обмежень щодо площі, яка може бути продана, немає. Податок на продаж землі та землеволодіння — 5 відсотків. Іноземці не мають доступу до купівлі аграрної землі. Середня її вартість — 7 тисяч доларів за гектар.


У Сербії старт земельній реформі дав закон про реституцію, відповідно до якого 74 відсотки сільгоспугідь повернуто приватним власникам, котрих позбавили прав на землеволодіння у 1953 році.


Процес реституції щодо виноградників відбувався дещо по-іншому. Орендарі державних земель отримали право на продовження оренди на 30 років. Також у 2002—2008 роках було приватизовано на конкурсній основі дев’ять великих державних аграрних компаній і 125 радгоспів.


Нині 92 відсотки сільгоспземель країни у приватній власності. Ціни держава не регулює, існує обмеження на мінімальну ділянку — 0,5 гектара. Іноземці не мають права на придбання землі. Середня її вартість — 13 тисяч доларів за гектар.


У зазначених країнах трансформація соціалістичного устрою в капіталістичний призвела до скорочення частки агровиробництва у структурі ВВП і сприяла зростанню рентабельності та продуктивності агросектору.


Дещо інша ситуація з розвитком земельного ринку в найбільш економічно розвинених європейських державах.


Австрія не належить до аграрних країн ЄС. Лише 1,4 відсотка у національному валовому внутрішньому продукті припадає на агропромисловий комплекс. У приватній власності перебуває 53 відсотки сільськогосподарських земель.


У кожній федеральній землі діє окремий закон, що регламентує право власності на землю, а порядок купівлі-продажу визначається місцевими виконавчими органами. В окремих провінціях встановлено обмеження щодо ціни та мінімального розміру наділу.


Часткове обмеження на обіг сільгоспугідь стосується також гірських районів — право на купівлю мають лише зареєстровані фермери. Мінімальний строк оренди — три роки. Діє заборона на подрібнення ділянок — успадкувати земельну власність може лише одна дитина. У деяких провінціях визначено винятки.


Податок від укладення угоди на купівлю землі — 3,5 відсотка вартості угоди, його сплачує покупець. Сума за послуги реєстрації на кадастровій карті (1,1 відсотка вартості угоди) теж стягується з покупця. Податок на дохід від продажу наділу — 20 відсотків вартості угоди. Майже 2 відсотки землевласників володіють 18,4 відсотка сільгоспземель.


В Австрії створено максимально збалансовану модель ринку із забезпеченням високої ефективності виробництва та сумісності з принципами охорони довкілля і раціонального використання ґрунтів. Середня вартість сільгоспземлі — 42 тисячі доларів за гектар.


Велика Британія теж не є аграрною державою. Частка агропромислового комплексу в національному валовому внутрішньому продукті — лише 0,7 відсотка, 90 відсотків сільгоспземель перебуває у приватній власності.


Ринок максимально лібералізований — жодних обмежень щодо права власності для іноземних компаній чи фізичних осіб не існує. Не встановлено обмеження щодо площі землі, яка перебуває у приватній власності, крім Шотландії, де ділянка має бути мінімум 0,3 гектара.


В окремих адміністративно-територіальних одиницях діє прогресивна шкала оподаткування залежно від вартості угоди. Строки оренди землі не регулюються, крім Шотландії — не більше 175 років.


Велика Британія належить до країн чи не з найвищим рівнем механізації сільського господарства та продуктивності виробництва. Хоча фермерство непопулярне серед молоді (середній вік британського фермера — 59 років), сільське господарство вважається одним з найбільш привабливих інвестиційних активів. Середня вартість сільгоспземлі — 31 тисяча доларів за гектар.


В Ірландії один з найбільш лібералізованих ринків гектарів у ЄС. Перерозподіл земель відбувався під контролем держави та з урахуванням субсидіювання, традиційно довгострокові позики видавалися сільським мешканцям на 66 років.


Боргові зобов’язання передаються наступним поколінням, у результаті чого майже 91 відсоток земель сільгосппризначення перебуває у приватній власності, практично 20 відсотків — в оренді. Особливість ірландського землекористування — короткострокові, сезонні орендні угоди, які традиційно укладаються неформально і не вимагають реєстрації на відміну від довгострокової оренди.


Обмежень на купівлю гектарів в Ірландії для іноземців немає. Лише для юридичних осіб-нерезидентів ЄС вимагається одержання дозволу земельної комісії. Мінімальна чи максимальна площа у власності однієї особи не регламентується. Реєстраційний збір може коливатися від 1 до 8 відсотків вартості угоди, проте для молодих фермерів застосовується нульовий податок.


Мито за оренду землі становить лише 1 відсоток вартості угоди. У разі реалізації фермерами екологічних програм чи інфраструктурної розбудови застосовується гнучка система податкових пільг. Середня вартість сільськогосподарської землі — 39 тисяч доларів за гектар.


В Іспанії у результаті земельної реформи було запроваджено категорію «пріоритетність», яка надавала інноваційним аграрним компаніям право на довгострокову оренду гектарів, щорічну допомогу від держави протягом восьми років та інші пільги. Уряд також встановив планку для обов’язкового страхування.


Земельний податок перевищує 0,3 відсотка вартості землі. Податок на передачу прав власності — 6—7 відсотків вартості угоди.


Іноземці також можуть купувати гектари без обмежень. Немає регуляції цінового коридору, не визначено мінімальні чи максимальні площі земельної ділянки для агробізнесу. В Іспанії — один з найвищих в ЄС рівень доданої вартості в агропромисловому комплексі на одного робітника. Середня вартість сільгоспземлі — 16 тисяч доларів за гектар.


Німеччина — країна з традиційно високим рівнем механізації та запровадження екологічно ощадних технологій в агровиробництві. Проте у 1990-ті роки в агропромисловому комплексі країни виникла політично обумовлена криза через необхідність інкорпорації колгоспів колишньої НДР у лібералізований ринок ФРН. Приватизація угідь здійснювалася у три етапи.


На першому — гектари не продавали, а лише надавали в оренду на 12 років. На другому — державну землю продавали за пільговою вартістю передусім тим, хто втратив свої наділи у 1945 році або був залучений в агровиробництво. На третьому — землі державного фонду реалізовувалися на ринкових умовах через аукціони.


Колишні землевласники можуть придбати сільгоспгектари за пільговою вартістю, але за умови використання їх за призначенням протягом наступних 20 років. Податок становить не більш як 3,5 відсотка вартості угоди і стягується з покупця.


У Німеччині переважають середні фермерські господарства і великі корпоративні ферми. Ринок східних федеральних земель майже вчетверо жвавіший, ніж західних. І середній розмір ділянок, які купуються і продаються, у східних регіонах вищий. Середня вартість — 32 тисячі доларів за гектар.


У Нідерландах широко використовуються технології, що сприяють високоефективному агровиробництву, продуктивність якого в середньому в п’ять разів вища за загальноєвропейську.


Висока ліквідність агропромислового комплексу в Нідерландах мотивує фінансові корпорації купувати сільгоспактиви у власників та надавати таким власникам в оренду. При цьому попередній власник може викупити свою ділянку наприкінці строку оренди, маючи додатковий оборотний капітал без залучення кредитних ресурсів.


У Нідерландах 89 відсотків сільгоспземлі перебуває в приватній власності. Регуляторних обмежень щодо ціни, площі чи країни походження капіталу для інвестицій в агропромисловий комплекс немає. Податок на придбання земель становить 6 відсотків вартості угоди. Покупець може бути звільнений від сплати податку в разі зобов’язання протягом десяти років не змінювати призначення свого активу. Мінімальний строк оренди земельної ділянки — шість років, фермерського господарства — 12 років. Орендар має пріоритетне право на придбання своєї ділянки у разі її виставлення на аукціон.


Це один з найуспішніших прикладів лібералізації та дерегуляції у світовій практиці. Середня вартість сільгоспземлі в Нідерландах — 64 тисячі доларів за гектар.


Швейцарія — приклад відкритого та високотехнологічного ринку сільгоспактивів у світовому масштабі. Хоча в агропромисловому комплексі задіяно лише 3,2 відсотка населення, більше половини продуктів харчування, представлених на внутрішньому ринку, вироблено у Швейцарії.


Земля в країні перебуває у приватній власності. Немає державного регулювання чи впливу на ринковий баланс, обмежень на право купівлі-продажу землі за умов громадянства ЄС, однієї з країн Європейської асоціації вільної торгівлі або наявності дозволу на проживання у Швейцарії.


Єдина умова для придбання сільгоспгектарів — покупець мусить управляти фермою самостійно, маючи відповідний досвід чи кваліфікацію. Максимальна площа ділянки регулюється місцевими органами в кожному кантоні (самоврядній провінції). Вартість угоди не повинна перевищувати середньої вартості аналогічних ділянок за останні п’ять років на 15 відсотків. Податок на володіння землею мінімальний — не більш як 0,3 відсотка її ринкової вартості. Мінімальний строк оренди — дев’ять років. Зміна цільового призначення ділянки після придбання заборонена. Використання землі жорстко регламентується законодавством щодо екологічних норм та захисту тварин.


Пріоритет — сімейним формам виробництва. Власник землі у разі продажу повинен отримати нотаріальний дозвіл від родичів, які мають першочергове право успадкування чи купівлі цієї землі. Середня вартість землі у Швейцарії — 70 тисяч доларів за гектар.


Підготувала Галина КВІТКА.


Мал. Олексія КУСТОВСЬКОГО.