Ромашка оказалась чертополохом,
или
Как землю, не принадлежащую садовому кооперативу, без согласия ее владельца застроили

В 2016 году я у физического лица купила земельный участок под садоводство. Позже при определении границы этого участка установили, что на нем расположена часть сооружения, которым пользуется садовое общество «Ромашка-1» (Киево-Святошинский район Киевской области). Инициативная группа членов этого общества попросила меня перенести мой забор пропорционально земельной площади, которую занимает сооружение, на другую, соседнюю территорию, которой пользуется садовое общество, чтобы не трогать сооружение. Что я и сделала. Однако спустя некоторое время сменилось руководство общества, которое не согласно с такой компенсацией земли от занимаемого сооружением садового общества и требует от меня убрать установленный забор. При этом мои обращения о необходимости перенести сооружение на другую территорию всячески игнорируются. Что мне делать?

Людмила ДЕНИСОВА.

Киев.

Согласно статье 373 Гражданского кодекса (ГК) Украины право собственности на землю гарантируется Конституцией Украины. Право собственности на земельный участок распространяется как на поверхностный (грунтовой) слой в пределах этого участка, так и на водные объекты, леса, многолетние насаждения, находящиеся на нем, а также на пространство, находящееся над и под поверхностью участка, на высоту и в глубину, необходимые для возведения жилищных, производственных и иных построек и сооружений. При этом владелец земельного участка имеет право использовать его по своему усмотрению согласно его целевому назначению.
Одновременно сообщаю, что владельцу земельного участка разрешается возводить постройки и сооружения, создавать закрытые водоемы, осуществлять перестройку на своем земельном участке. Право на строительство недвижимого имущества (застройку) имеют владельцы земельных участков (статья 90 Земельного кодекса (ЗК), землепользователи (статья 95 ЗК), лица, получившие право пользования чужим земельным участком (суперфиций) по договору с владельцем земельного участка (статья 1021 ЗК) или на других предусмотренных законом основаниях. Так что вести строительство на участке другим лицам можно лишь с согласия владельца земли (ст. 375 ГК). То есть если такого согласия владельца земли не было, то все постройки и сооружения, размещенные на ней, можно считать объектами самовольного строительства. Согласно ч. 4 ст. 376 ГК в случае если собственник земельного участка возражает против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, осуществившем (осуществляющим) самовольное строительство на его земельном участке, или если это нарушает права других лиц, имущество подлежит сносу лицом, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, или за его счет. Одновременно согласно частям 5 и 6 указанной выше статьи Гражданского кодекса по требованию собственника (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, которое самовольно построено на нем, если это не нарушает права других лиц. При этом лицо, которое осуществило самовольное строительство, имеет право на возмещение расходов на строительство, если право собственности на недвижимое имущество признано за собственником (пользователем) земельного участка, на котором оно размещено.
Согласно постановлению Пленума Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 30.03.2012 г.  № 6 «О практике применения судами статьи 376 Гражданского кодекса Украины (о правовом режиме самовольного строительства)» положение статьи 376 ГК распространяется на случаи самовольного строительства жилых домов, зданий, сооружений, другого недвижимого имущества как физическими, так и юридическими лицами. В этом постановлении (п. 4) также определяется, что самовольным считается строительство жилого дома, здания, сооружения, другого недвижимого имущества, если они построены (строятся) на земельном участке, который не был отведен лицу, осуществляющему строительство; или отведен не для этой цели; или без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы, или должным образом утвержденного проекта; или с существенным нарушением строительных норм и правил.
Самовольным также считается строительство хоть и на основании проекта, но при наличии существенных нарушений указанных норм и правил как в самом проекте, так и при строительстве, при наличии решений специально уполномоченных органов об устранении нарушений.
Строительством объекта недвижимости на земельном участке, который не был отведен для этой цели, считается сооружение таких объектов на земельном участке, не отнесенном к землям жилой и общественной застройки, в частности, предоставленном для ведения огородничества, сенокошения, выпаса скота и т. п., целевое назначение или вид использования которой не изменен в установленном законом порядке.
Учитывая вашу ситуацию, считаю, что решение конфликта возможно несколькими путями:
1. На основании вашего заявления к владельцу сооружения (садовому обществу) добровольный снос/перенос сооружения с вашего участка в другое место и предоставление вам возможности поставить забор согласно установленным границам земельного участка.
2. Садовое общество на общем собрании принимает решение о передаче вам части другого (соседнего) земельного участка, который принадлежит обществу, как компенсации незаконно занимаемого обществом вашего земельного участка. В дальнейшем на основании этого решения можно внести соответствующие изменения в Земельный кадастр. Такой путь будет требовать определенных финансовых расходов и займет некоторое время.
3. Решение спора в судебном порядке с подачей вами иска о возвращении самовольно занятой части земельного участка или об освобождении части земельного участка лицом, которое занимает его без должных на то оснований, или о принудительном сносе (переносе) самовольно построенного сооружения, которое построено с нарушением установленных строительных норм.
Иск о сносе самовольно построенного недвижимого имущества может быть предъявлен владельцем, пользователем земельного участка или другим лицом, права которого нарушены, в частности владельцем (пользователем) сопредельного земельного участка, на основаниях, предусмотренных статьями 391, 396 ГК, статьей 103 ЗК. Иск может быть предъявлен к лицу, осуществившему строительство, как об обязательстве сноса застройки, так и о сносе застройки по решению суда самим владельцем (пользователем) земельного участка за счет лица, осуществившего самовольное строительство, с одновременным возмещением подтвержденных расходов на его снос. Однако снос самовольно построенного сооружения является крайней мерой и возможен лишь тогда, когда использованы все предусмотренные законодательством Украины меры по реагированию и привлечению виновного лица к ответственности.

Сергей ДЕМСКИЙ.