Конкуренция большая, именно собственники паев должны диктовать погоду на рынке и искать арендодателей, которые предложат лучшие условия.

Новая денежная оценка с января — как снег на голову

С начала года действует новая нормативная денежная оценка (НДО) земельных участков сельскохозяйственного назначения. Крестьяне-собственники паев об этом — ни сном ни духом. Касается нововведение и органов местного самоуправления, ведь они также предоставляют в аренду земли запаса и резервные в пределах населенных пунктов.

Этот вопрос подняли на коллегии Городенковской райгосадминистрации. До сих пор средняя денежная оценка гектара пашни по району составляла 53 тысячи гривен. Сельские головы, которые проверяли НДО земель запаса, встревожены низкими цифрами. Это может означать сокращение поступлений в местные бюджеты. Например, в Тишковцах есть участки по 45 тыс. грн/га, а есть со значительно меньшей НДО, даже 37. От нее должны были бы отталкиваться и при начислении арендной платы владельцам земельных паев. Это что же, люди потеряют четверть?

«Изменения приняты централизованно, сверху, власть молчит, а надо защищаться. Готовим обращение на сессию облсовета. К началу посевной заключаем договоры аренды с сельхозпроизводителями — не будет же простаивать поле. Это по каким ставкам? У нас земель запаса 150 га. А как быть крестьянам? Паевой фонд в Тишковцах — 2 тыс. га», — рассказывает председатель Ассоциации сельских голов района, руководитель Тишковцев Иван Пронич.

До 20 февраля товаропроизводители подавали декларации в налоговые инспекции. Платили еще по-старому. Иначе ощутили бы потери в районных бюджетах. Так же — и городских, поселковых и сельских, куда поступает НДФЛ (налог на доходы физических лиц) от выплаченной арендной платы. Что касается ОТГ, то они распоряжаются и землями за пределами населенных пунктов. Аграрии платили 6% от НДО за аренду паев, что эквивалентно приблизительно трем тысячам гривен за гектар.

Эта сумма по новой оценке должна бы отвечать где-то 8%.

«Средняя температура по больнице»

Предыдущую оценку стоимости земли провели в 1995-97 годах. С того времени разве что индексировали. По старой методике брали за основу состояние хозяйств в самом стабильном 1986 году как «среднюю температуру по больнице». Тогда она часто зависела не от качества почвы, а мощности колхозов и совхозов. Доходность считали таким образом: валовое производство зерна делилось на всех работников. Но одни жили только с земли и животноводства, другие имели подсобные промыслы. В поселке Чернелица был один из самых богатых колхозов, имел маслобойню, швейный цех, консервный завод. Он выработал продукции на условный гектар больше, чем, например, в селе Чернятин. Соответственно, получилось, что чернелицкая земля была выше оценена — 54 тыс. грн/га (теперь — 45). Еще другая ситуация была в бывших совхозах — в Якубовке (66 тыс. грн/га) и Котиковке. Там государство доплачивало за научные разработки и выведение новых сортов. В хозяйствах были более новая техника и лучше урожаи.

Земли Городенковского района выше оценивались, хотя в соседнем Тлумачском и других земледельческих — Рогатинском и Галицком — не хуже почва. Секрет в том, что Городенковский имел определенные преференции перед другими, потому что здесь был сильный руководитель. Для него в области создавали лучшие условия хозяйствования. В Рогатинском районе оценка земли до сих пор была на уровне 19—20 тыс. грн/га.

Кому полезна НДО

Руководители сельхозпредприятий утверждают, что нынешняя оценка где-то отображает фактическое состояние дел земельных участков, реальную стоимость. Однако арендную плату оставят в денежном выражении на уровне прошлого года.

Сельхозпроизводители боятся потерять земли, но не создают напряженности. В действующих договорах аренды земель единоличников (паев) содержится обозначенный процент от нормативной оценки земли. Чтобы люди не почувствовали разницы, арендаторы повысят ставки аренды. Получится такая же сумма в денежном выражении. Так же не будут снижать плату за аренду и органам местного самоуправления, чтобы с ними продлили договоры. Конкуренция в районе высокая. В случае чего — сельские советы найдут арендатора, который предложит более выгодные условия.

В то же время сельские головы говорят, что удешевили землю для того, чтобы подготовить основу для ее продажи. Мол, заинтересованы в этом мощные сельхозпредприятия, которые и лоббировали нововведение. Но рынок земли не актуален — не готовы ни законодатель, ни фермеры. Его надо было внедрять где-то в начале девяностых. Но страна была обеднена, так скупили бы богачи, как это произошло с промышленными предприятиями.

Однако аграрии страдают, стабильности нет, правительство может что-то предпринять. Как было в начале двухтысячных годов, когда определили минимальную арендную плату не менее 3% от нормативной оценки. В то время это было весьма ощутимо для арендаторов. Городенковский район попал в большой переплет, а Тлумачский не ощутил, потому что там была низкая денежная оценка земли. Так же теперь правительство может балльную оценку поднять вдвое, а за аренду надо платить по договору. Еще зависит от того, как прописаны соглашения. Основанием для их разрыва может как раз быть НДО.

Участки в аренду — через аукцион

«Размер арендной платы — это договорные условия между собственником пая и арендатором. Арендодатели имеют преобладающее право и должны бы диктовать погоду на этом рынке и искать таких арендодателей, которые предложат лучшие условия. Люди ничего не теряют. Самым эффективным средством наполнения местных бюджетов является предоставление земель в аренду через аукционы», — утверждает начальник отдела рынка и оценки земель Главного управления Госгеокадастра в Ивано-Франковской области Владимир Бурденюк (на снимке).

Лидер по аукционам — Рогатинский район. К примеру, за один участок 58 га земли победитель торгов будет платить ежегодно в бюджет 616 тыс. грн, при стартовой цене 150 тыс. грн.

Бурденюк подчеркивает, что новая оценка учитывает особенности каждого земельного участка, его стоимость будет отличаться от средней «по колхозу». На перспективу станет легче и проще работать органам местного самоуправления, особенно ОТГ. НДО положительно влияет на земельные отношения. Отпадает необходимость расчетов за каждым участком, его легче выставить на аукцион, сдать в аренду, оформить наследство. Собственникам паев не надо тратить время и средства на изготовление документации. Выписку бесплатно можно заказать в центре предоставления админуслуг (ЦПАУ) или на сайте Госгеокадастра.

Полностью изменены подходы, а поэтому результаты новой НДО и проведенной в 1995-97 годах — несопоставимы. Теперь использование границ бывших коллективных крестьянских хозяйств не предусмотрены, а на оценку влияют исключительно площади агропроизводственных групп угодий, которые расположены на земельном участке, и соответствующие нормативы рентного дохода.

С информацией о нововведениях можно ознакомиться на сайте Госгеокадастра. Также ссылка на электронные сервисы есть на портале «Нормативная денежная оценка». На официальной странице справа фиолетовым обозначен Портал нормативной денежной оценки земельных участков. Заходим по этой ссылке, узнаем о самом проекте. Дальше — природно-сельскохозяйственные округи, области. Заходим на Ивано-Франковскую. В Городенковский природно-сельскохозяйственный район вошла часть соседних Коломыйского, Снятынского и Тлумачского районов. Курсором на карте наводим на свой земельный участок или вводим в поиске кадастровый номер.

Расчеты НДО земельного участка осуществляются исключительно в автоматическом режиме согласно сведениям о земельном участке, которые содержатся в электронном документе (обменном файле), созданном при формировании земельного участка, а также сведений общенациональной НДО.

Природно-сельскохозяйственное районирование в большой мере отвечает задачам государственного планирования мер по рациональному использованию благоприятных для сельского хозяйства природных ресурсов и их действенной охране.

Районирование — это своеобразная база территориального учета природных условий и ресурсов, количества, качественного состояния и производственной способности земель в системе таксономических единиц. Оно является природно-исторической основой для размещения сельскохозяйственного производства, оценки земель, разработки схем использования земельных ресурсов, схем и проектов землеустройства, систем ведения сельского хозяйства и земледелия и др. Оно является основой для оценки земель и разработки землеустроительной документации по использованию и охране земель.

Ивано-Франковская область.

СПРАВКА

В основу расчетов НДО земель сельскохозяйственного назначения положено природно-сельскохозяйственное районирование. Проводилось его уточнение, распространение агропроизводственных групп почв, с проведением почвенных исследований, их топологическая увязка.

Фото автора.