Рассматривая особенности глобального сельскохозяйственного производства важно понимать, что Украина, интегрируясь в мировое сообщество, по ряду показателей занимает лидирующие позиции и может при максимальном использовании имеющихся земельных ресурсов увеличить свое влияние на мировом продовольственном рынке. Крайне важно, выстраивая прозрачный рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения, учитывать положительный опыт зарубежных стран. Украинская аграрно-экономическая наука, базируясь на опыте других стран, вырабатывает собственную модель рыночного оборота земель, которая учтет национальные особенности и интересы, а также будет соответствовать потребностям аграриев. При условии нормального действия организационных и экономических механизмов такой оборот должен обеспечить распределение земель, при котором будет осуществляться движение земельного ресурса к эффективному собственнику, самостоятельно ведущему хозяйство на земле, проживающему на территории, где размещен земельный участок, способствующему развитию местной инфраструктуры и наполнению местных бюджетов.

Понятие земельных отношений охватывает широкий круг вопросов экономического, производственного и правового характера. Изменение и развитие земельных отношений необходимо связывать с изменением и развитием форм собственности на землю. Под рынком земли нужно понимать систему правовых, организационных и экономических отношений, которые устанавливаются в процессе товарного оборота земельных участков на основе определения рыночной стоимости этих участков.

Ключевой составляющей инфраструктурного обеспечения рыночного оборота сельскохозяйственных земель должен быть земельный аукцион, который необходимо дополнить процедурой введения электронных торгов с применением технологии «blockchain», что позволит прозрачно, в режиме on-line, осуществлять сбор, визуализацию и сохранение информации для авторизации участников земельных торгов. Механизм электронного аукциона ускорит процесс включения в рыночный оборот и повысит уровень капитализации земель сельскохозяйственного назначения.

Учитывая территориальную принадлежность Украины к европейскому континенту и определенные на государственном уровне евроинтеграционные перспективы аграрной экономики, как положительный пример нужно исследовать длительный опыт формирования и функционирования земельного рынка в США и странах-членах ЕС. При этом, как доказывает практика земельного реформирования этих стран, создание рынка земли не может считаться самоцелью.

Соединенные Штаты Америки относятся к странам с наиболее развитой экономикой, где особую роль играет сельское хозяйство. На сегодняшний день в США сформирована необычная для стран Европы модель рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения, в которой эффективно объединяются государственный контроль и рыночные условия хозяйствования.

Основной производитель продукции сельского хозяйства в США — фермы. Их количество в 2017 году превышало 2 млн. По типу преобладают семейные фермы, доля которых в общем количестве составляет почти 90%. Общая площадь земель сельскохозяйственного назначения, находящаяся в собственности и пользовании ферм, составляет 368 млн га. В среднем в 2017-м площадь фермы в Соединенных Штатах была равна 180 га, из которых 56%, или 101 га, — пашня (пахотные земли).

Исследуя структуру земельного фонда США, следует отметить, что почти 60% земель сельскохозяйственного назначения находятся в частной собственности, а 40% — в собственности государства (из которых 85% — федеральная собственность, 15% — собственность правительства штатов).

Вместе с тем из общей площади земель сельскохозяйственного назначения, находящейся в частной собственности, 61% обрабатывается владельцами, 31% — арендаторами и 8% площади находится в собственности лиц, рассматривающих землю как инвестиционный объект (покупают, а потом продают право собственности на землю или право аренды и т. п.).

При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения основное количество землевладельцев использует для этого земельный аукцион. Причем интересы владельца земельного участка представляет лицензированный брокер, который осуществляет свою деятельность с оплатой на комиссионной основе.

Продажа земли с помощью брокера абсолютно оправдана, ведь он имеет доступ к информации, недоступной землевладельцам, хорошо знает рынок и ориентируется в нем. Земельный участок, как правило, брокер реализует по цене на 10—30% выше, чем его начальная стоимость.

Согласно статье 207 закона Соединенных Штатов Америки «О национальном управлении земельными ресурсами» № 94—579 от 21.10.1976 г., получать право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения имеют исключительно граждане страны. Иностранным гражданам, физическим и юридическим лицам — нерезидентам США получать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, продающиеся из государственной собственности, запрещено.

Что касается иностранных граждан, которые покупают земельный участок не из государственной собственности, а у частных лиц, то здесь никаких запретов не существует. Однако ситуация не такая однозначная, как это может показаться на первый взгляд.

При покупке земельного участка иностранцем последний обязан подавать отчетность в государственные органы по инвестициям и прибылям от ведения сельскохозяйственного производства, а если нерезидент является гражданином недружественной страны, то покупка земли запрещена. В любой момент государство может отобрать земельный участок, мотивируя это общественной необходимостью. Кроме того, каждое соглашение передачи прав собственности при участии нерезидентов должно быть согласовано с министерством сельского хозяйства.

Каждая страна в этом отношении уникальна, поскольку унифицированной модели регулирования земельных отношений не существует. Так, политика Польши по регулированию рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения также направлена на развитие семейных ферм. Такое положение закреплено в ст. 23 Конституции Польши, по которой основа аграрного устройства этого государства — семейное хозяйство (семейные фермы).

Для осуществления контроля за переходом прав собственности и других имущественных прав по отношению к государственному имуществу, в частности землям сельскохозяйственного назначения, в Польше было создано Агентство сельскохозяйственной недвижимости (Agencja Nieruchomosci Rolnych).

Кроме того, в Польше законодательно закреплен и четко определен перечень лиц, имеющих право приобретать земельные участки сельскохозяйственного назначения в собственность.

Покупателями земельного участка сельскохозяйственного назначения могут быть:

— физическое лицо (фермер) с ограничением площади земель, которая находится в собственности одного человека, — 300 га;

— близкие родственники фермера и наследники;

— органы местного самоуправления;

— государственное казначейство или Агентство сельскохозяйственной недвижимости;

— любое лицо, если земельный участок не превышает 0,3 га.

После вступления Польши в ЕС (2004 г.) был введен мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения иностранцам на срок 12 лет. После окончания этого периода были приняты поправки к закону Польши «О формировании системы сельского хозяйства».

Ныне законодательство Польши не содержит прямого запрета на приобретение земель сельскохозяйственного назначения иностранцами, но имеющиеся в законодательстве требования к покупателям-иностранцам делают такие соглашения слишком обременительными и сложными.

Государственное регулирование рынка земель сельскохозяйственного назначения Германии происходит через специализированное государственное учреждение Агентство по управлению и реализации земель (Bodenverwertungs-undverwaltungs GmbH — BVVG). Основная цель деятельности агентства состоит в управлении рыночным оборотом земель сельскохозяйственного назначения государственной собственности. Его ключевые задачи: обеспечение приватизации земель сельскохозяйственного назначения государственной собственности; реституция и распределение прав на землю. Надзор за деятельностью агентства BVVG осуществляет федеральное министерство финансов и министерство сельского хозяйства.

В Германии не существует регламентированных требований к покупателям земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе и иностранцам. Однако согласно закону «О мероприятиях по улучшению сельскохозяйственных структур и обеспечению сельскохозяйственных и лесохозяйственных объединений» лицо, которое намерено приобрести земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью свыше 1 га, обязано получить специальное разрешение от местных органов власти. Согласно ст. 6 этого закона, в течение месяца с момента подачи заявления такое разрешение будет предоставлено или в нем будет отказано. Это зависит от того, насколько аргументировано покупатель обосновал необходимость приобретения такого земельного участка и подтвердил наличие соответствующей профессиональной подготовки (образования).

Приобретать в собственность земли сельскохозяйственного назначения иностранцам в Германии не запрещено, однако в соответствии с законодательством они должны получить разрешение от местных органов власти по месту расположения земельного участка.

Политика Франции по регулированию рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения направлена на развитие фермерства. В стране было создано Агентство по управлению земельными ресурсами и развитию сельских территорий (Societe d’amenagement foncier et d’etablissement rural — SAFER), на которое возложены три основные задачи: повышение эффективности сельского хозяйства и поддержки молодых фермеров, защита окружающей природной среды, ландшафтов и природных ресурсов, поддержка и развитие сельской экономики. SAFER — общество с ограниченной ответственностью, является неприбыльной организацией, которая подчиняется министерству сельского хозяйства и министерству финансов Франции.

Покупка земель сельскохозяйственного назначения иностранцами в Франции не запрещена. Однако в случае, если цена земельного участка превышает 38 млн евро или предмет договора купли — виноградники, необходимо получить разрешение от SAFER.

В регулировании рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения используется механизм экономического стимулирования, который состоит в том, что при покупке земельного участка через общество SAFER покупатель освобождается от уплаты налога. В ином случае трансакции по приобретению земель облагаются налогами на общих основаниях.

Регулирование рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения во Франции имеет более жесткий характер, чем в Польше или Германии, что обусловлено значительно более широкими полномочиями и возможностями общества SAFER.

Несмотря на существование разных моделей государственного управления в Польше, Германии и Франции, регулирование рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения в этих странах имеет общие черты и направлено на защиту национального товаропроизводителя.

Кроме того, исследуемые страны имеют довольно высокий уровень бюджетной поддержки аграриев, что делает их более конкурентными как на внутреннем, так и на внешних рынках. В частности, в Германии прямая бюджетная поддержка составляет 346 евро/га, поддержка развития территорий — 82 евро/га. Совокупный объем поддержки фермеров в Германии составляет 428 евро/га, во Франции — 357, в Польше — 317 евро/га.

Практически все страны, прошедшие этап становления рыночного оборота земель, имели долгосрочные целенаправленные программы, которые, кроме прочего, предусматривают предоставление льготных кредитов на приобретение земель местным фермерам. Так, в Польше кредит на приобретение земель можно получить на 15 лет под 2% годовых, в Латвии — на 20 лет под 3%. Процентная ставка по кредитам в Германии составляет 3% годовых. Становится очевидным, что украинские фермеры ведут свою хозяйственную деятельность в неравных экономических условиях с их западными конкурентами, что в перспективе, при поспешном внедрении рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения, может отрицательно сказаться на результатах их хозяйствования.

Возвращаясь к нашим реалиям, следует отметить, что с каждым годом средний размер арендной платы в Украине растет, а сами формы ее выплат и условия расчетов совершенствуются.

Среднегодовая арендная плата за земли сельскохозяйственного назначения в Украине, которую проанализировали в Институте аграрной экономики, для земель государственной собственности достигла 120 евро/га, частной — 100—105 евро/га. Эта сумма превышает плату за арендованные угодья в Словакии (50 евро/га), Латвии (57 евро/га), Эстонии (58 евро/га), Хорватии (69 евро/га), Литве (99 евро/га) и Чехии (104 евро/га), а также приближается к уровню соответствующего показателя в Словении (134 евро/га), Испании (148 евро/га), Венгрии (160 евро/га).

В некоторых областях Украины, в частности в Хмельницкой (278 евро/га), Винницкой (255 евро/га) и Полтавской (237 евро/га), — по землям государственной собственности, а также в Черкасской (250 евро/га) по частным землям, — арендная плата за сельскохозяйственные земли уже превысила уровень Франции (215 евро/га), Люксембурга (244 евро/га) и приближается к показателям Австрии (288 евро/га) и Ирландии (295 евро/га). Как отмечают ученые, доля арендной платы в структуре себестоимости украинских аграриев остается сравнительно высокой и составляет 11—13%.

Подытоживая вышеприведенное, можно очертить ключевые направления завершения земельной реформы с внедрением оборота земель сельскохозяйственного назначения в Украине, а именно:

— необходимо привлечь к разработке механизмов функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения специалистов аграрного направления экономики и ввести соответствующую инфраструктуру этого рынка;

— на земли государственной и коммунальной собственности продавать право аренды с целью получения земельной ренты — дохода от собственности — государством и территориальными громадами;

— земли исследовательских хозяйств Аграрной академии наук распаивать (с выделением земель запаса и резерва) между работниками этих исследовательских хозяйств и передать их в частную собственность;

— ввести свободный оборот земель частной собственности с наложением моратория на 10 лет для продажи земли иностранцам и лицам с двойным гражданством;

— определить оптимальный размер земли сельскохозяйственного назначения в собственности до 4000 га как предприятий (на данное время) — самых крупных налогоплательщиков в перерасчете на 1 га пашни, не больше одного на район, что будет побуждать непосредственного собственника проживать и быть зарегистрированным на этой территории, то есть принимать непосредственное участие в производственном процессе (как правило это территории бывших сельских советов);

— определить оптимальный размер аренды земли сельскохозяйственного назначения в одни руки (на одно и связанные лица) в пределах района не более 5%, области — не более 7%, Украины — 0,1%, что не допустит монополизации на этом рынке;

— продажу земли сельскохозяйственного назначения, сдачу в аренду проводить с целью определения рыночной цены только через созданное агентство по управлению земельными ресурсами — электронный аукцион, что обеспечит поступление в бюджеты согласно разработанным Налоговым кодексом Украины нормам.

Довольно распространенное условие покупки земель сельскохозяйственного назначения в США и европейских странах — профессиональная подготовка покупателя, наличие у него средств производства и необходимого капитала, что для Украины также должно учитываться.

Внедрение рынка земель сельскохозяйственного назначения нуждается во внедрении законодательных и нормативно-правовых актов по формированию экономических принципов конкурентоспособного аграрного производства, инвестиционной привлекательности сферы и сохранения полученных положительных достижений. Следует отметить, что объективное условие развития аграрного производства — стремление к эквивалентному обмену, а в конечном итоге — получение прибыли, как и в любом другом бизнесе.

Олег СУПРУН,

доктор экономических наук,

профессор ХТЭИ КНТЭУ,

депутат Харьковского областного совета,

заслуженный работник сельского хозяйства Украины,

директор СТОВ АФ им. Т. Г. Шевченко.