На официальном веб-портале Верховной Рады появился предлагаемый ко второму чтению законопроект о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения (№ 2178-10), которым фактически вводится купля-продажа гектаров для ведения товарного агропроизводства. В документе, в частности, значится, что покупателями сельхозземель могут быть граждане Украины, территориальные громады, государство, а также «юридические лица Украины, созданные и зарегистрированные по законодательству Украины, участниками (акционерами, членами) которых являются только граждане Украины и/или государство, и/или территориальные громады».

Появилась и норма, которая расширяет доступ к финансированию, создает условия для более активного банковского кредитования агросектора — под залог земли: «Право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения может также приобретаться банками только в порядке обращения взыскания на них как на предмет залога. Такие земельные участки должны быть отчуждены банками на земельных торгах в течение двух лет со дня обретения права собственности».

Необходимое, на первый взгляд, в условиях дефицита оборотных средств новшество может обернуться и в ущерб нынешним аграриям. Ведь появится опасность, когда банк предоставляет фермеру или предприятию кредит на производственные нужды или под приобретение земли, а заемщик вовремя не возвращает средства, то гектары без особых юридических осложнений переходят банку. Со всеми последствиями для существующего хозяйства.

В законопроекте прописано, что (по крайней мере, до референдума) «Иностранцам, лицам без гражданства и юридическим лицам запрещено приобретать части в уставном (складочном) капитале, акции, паи, членство в юридических лицах (кроме как в уставном (складочном) капитале банков), являющихся собственниками земель сельскохозяйственного назначения».

Также отмечается: «Обретение права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения юридическими лицами, созданными и зарегистрированными по законодательству Украины, участниками (основателями) или конечными бенефициарными владельцами (контролерами) которых есть лица, которые не являются гражданами Украины, может осуществляться со дня и при условии одобрения этого на референдуме».

Как планируется, «при любых условиях запрещается обретение права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения:

1) юридическими лицами, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарами которых являются лица, которые не являются гражданами Украины, — на земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, земельные участки сельскохозяйственного назначения, выделенные в натуре (на местности) владельцам земельных частей (паев), и которые расположены ближе 50 километров от государственной границы Украины (кроме государственной границы Украины, которая проходит по морю);

2) юридическими лицами, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарами которых являются граждане государства, признанного Украиной государством-агрессором или государством-оккупантом;

3) лицами, которые принадлежат или принадлежали к террористическим организациям;

4) юридическими лицами, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарами которых являются иностранные государства;

5) юридическими лицами, в которых невозможно установить бенефициарного владельца (контролера);

6) юридическими лицами, бенефициарные владельцы (контролеры) которых зарегистрированы в офшорных зонах, отнесенных к перечню офшорных зон Кабинетом Министров Украины;

7) физическими и юридическими лицами, в отношении которых применены специальные экономические и другие ограничительные меры (санкции) согласно Закону Украины «О санкциях» в виде запрета на заключение договоров по получению в собственность земельных участков, а также связанными с ними лицами;

8) юридическими лицами, созданными по законодательству Украины, которые находятся под контролем физических и юридических лиц, зарегистрированных в государствах, включенных Международной группой по противодействию отмыванию грязных денег (FATF) в список государств, которые не сотрудничают в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем».

Законопроектом вводятся ограничения, связанные с концентрацией земель. «Общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности гражданина не может превышать десяти тысяч гектаров. Общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности юридического лица (кроме банков) не может превышать общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в собственности всех ее участников (членов, акционеров), но не больше десяти тысяч гектаров».

То есть, иными словами, банки не ограничены в площади земли, под которую могут предоставлять кредиты и которую имеют право брать в залог.

В то же время предусмотрено, что «земельные участки, площадь которых превышает указанные предельные размеры, конфискуются по решению суда».

Также говорится: «Расчеты, связанные с уплатой цены земельных участков сельскохозяйственного назначения по гражданско-правовым договорам, ведутся в безналичной форме.

Не допускается обретение права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения по отплатным договорам в случае отсутствия у приобретателя права собственности документов, подтверждающих источники происхождения средств или других активов, за счет которых приобретается такое право». Такой подход призван способствовать выводу агропроизводства из тени.

«Купля-продажа земельного участка осуществляется с соблюдением преобладающего права на его приобретение. Преобладающее право на приобретение земельного участка может быть передано его субъектом другому лицу, о чем такой субъект должен письменно оповестить владельца земельного участка». То есть, получается, что покупателя для переданного в аренду участка фактически будет выбирать не его собственник, а арендатор. Ведь согласно сейчас действующему Закону «Об аренде земли» именно «арендатор, который согласно закону может иметь в собственности арендованный земельный участок, имеет преобладающее право на приобретение его в собственность в случае продажи этого земельного участка, при условии, что он платит цену, по которой он продается, а в случае продажи на аукционе — если его предложение равно предложению, которое является самым большим из предложенных участниками аукциона». Вместе с тем из действующего Земельного кодекса предлагается изъять норму о том, что «преобладающее право покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения имеют граждане Украины, которые постоянно проживают на территории соответствующего местного совета, где осуществляется продажа земельного участка, а также соответствующие органы местного самоуправления» (ч. 2 ст. 130 «Покупатели земель сельскохозяйственного назначения»).

«До 1 января 2030 года цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных частей (паев), не может быть меньше их нормативной денежной оценки».

А «граждане, которым принадлежит право постоянного пользования, право пожизненного унаследованного владения земельными участками государственной и коммунальной собственности, предназначенными для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, а также арендаторы земельных участков, которые приобрели право аренды земли путем переоформления права постоянного пользования относительно указанных земельных участков, имеют право на выкуп таких земельных участков в собственность с рассрочкой платежа до семи лет по цене, которая равняется нормативной денежной оценке таких земельных участков, без проведения земельных торгов. В случае покупки земельного участка с рассрочкой платежа право собственности переходит к покупателю после уплаты первого платежа».

Из текста законопроекта исчезло поддержанное Верховной Радой в первом чтении дополнительное ограничение — до 35% на уровне объединенных территориальных громад — относительно максимального количества земель в собственности. То есть вся земля сельхозназначения отдельных ОТГ может сосредотачиваться «в одних руках» с соответствующим влиянием, например, на громаду, формирование органов местного самоуправления и т. п.
Сельхозгектары на оккупированной территории Донбасса и аннексированного Крыма предлагается оставить «подмораторными»:

«Запрещается отчуждение земельных частей (паев), земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, отчуждение и изменение целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения частной собственности, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных частей (паев), расположенных на временно оккупированных территориях в Донецкой и Луганской областях, Автономной Республики Крым и города Севастополя, кроме передачи их по наследству. Договора (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или отчуждение другим способом земельных участков и земельных частей (паев), определенных этим пунктом, в части их купли-продажи, и другим способом отчуждения, а так же в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных частей (паев) на будущее, являются недействительными с момента их заключения (заверения)».

 

Тем временем

Если завтра — рынок земли

В Украине продолжают ломать копья вокруг необходимости как можно скорейшего запуска на законодательном уровне механизма купли-продажи земель сельхозназначения. Но просчитывают ли в правительстве, к каким последствиям приведут планированные новоизменения в отечественном агросекторе? Пойдет ли рыночный оборот гектаров на пользу нашему сельхозпроизводству, которое по объемам экспорта сейчас занимает лидирующие позиции и остается едва ли не основным источником валютных поступлений? Существенно поддерживает экономику выращенный на украинских полях и переработанный внутри страны подсолнечник. Наше государство экспортирует больше всех в мире масла. 

В случае открытия рынка земель — как изменится структура посевных площадей в краткосрочной перспективе и в ближайшие 5—10 лет? С этим вопросом мы обратились к министру развития экономики, торговли и сельского хозяйства Тимофею Милованову (на снимке) во время пресс-марафона «Финальная версия земельной реформы», который состоялся в Киеве.

По его словам, это важный вопрос — о том, что произойдет с площадями.

Сразу же, конечно, существенных изменений не будет, уверен Тимофей Милованов, потому что рынок открывается только в октябре, то есть после самого сезона.

Сейчас будут пытаться себе добрать аренды, но с точки зрения изменений в структуре, думаю, в первый год существенных изменений не произойдет. После запуска рынка многое зависит от того, сколько земли купят или продадут зимой. По нашим предположениям, это не будет большой объем. Возможно, пять-семь процентов земли на календарный год. Поэтому определенные изменения будут происходить, но, думаю, пока они будут минимальными. Существенные изменения ожидаем в налогах, потому что цена гектаров растет. И в том, что увеличится количество и важность инвестиций. То есть надеюсь, что понемногу начнет развиваться переработка. Мы оцениваем влияние на ВВП в краткосрочном периоде в 0,23 процента за год положительных и дальше в 1-0,9 процента — через год, и, возможно, 2-3 процента позже. Все зависит от структуры рынка земли — от того, какой вариант будет принят. Если строгие, сильные ограничения, то влияние на экономику будет меньше. Потому что ограничения не позволяют перераспределять землю более эффективным собственникам.

В долгосрочном периоде мои ожидания следующие: сегодня многие люди против иностранцев. Но успешные фермеры сами через определенное время будут просить, чтобы дали доступ зарубежным инвесторам. Потому что иностранцы придут с более дешевыми и долгосрочными деньгами. Это право украинского народа решать. Но, по моему мнению, сами фермеры через определенное время будут бороться за то, чтобы уменьшили ограничения и дали возможность иностранцам покупать землю. Это действительно будет определяться на референдуме, но прогресс такой будет. Почему так думаю? Потому что успешным собственникам земли, которые будут зарабатывать за счет увеличения эффективности ее использования, за счет добавленной стоимости, нужны инвестиции — для переработки, для инфраструктуры. Инвестиции лучше брать на более дешевых условиях. Более дешевые деньги в Европе, чем в Украине. К сожалению. Мы много делаем для того, чтобы снизились процентные ставки, чтобы более дешевые деньги появились и в нашем государстве. Но реалистично думаю, что будет спрос на инвестиции и от иностранцев. А они не станут давать деньги просто так, захотят какое-то сотрудничество. Таковы ожидания...

— А не предполагаете вы такую ситуацию: скажем, с приходом иностранцев контроль значительного количества площадей перейдет от нынешних холдингов другим структурам. Сейчас масличная отрасль приблизительно дает 5,5 миллиарда долларов валютной выручки в год. Сейчас у нас значительные площади под подсолнечником. А другие структуры, которые будут контролировать землю, решат сеять рапс. Эта культура быстро будет экспортироваться в страны, где есть соответствующие перерабатывающие мощности, а мы останемся со своими маслоперерабатывающими заводами, ориентированными в основном на семена подсолнечника? И с сохраненными почвами, на которых уже не будет выращиваться подсолнечник. Такие критические варианты возможны?

Как отметил, отвечая на вопрос Тимофей Милованов, это никакого отношения не имеет к рынку земли.

Потому что, подчеркнул министр, если будет выгодно после того, как кто-то купит землю, там сеять рапс, а не подсолнечник, то это не зависит от типа собственности на землю. Если она в аренде, то тоже будут сеять рапс, а не подсолнечник. Никоим образом сегодня аренда не создает мотивации для того, чтобы защищать землю, защищать с точки зрения качества, неистощения. Наоборот, если человек является владельцем и он работает на земле, то заботится о долгосрочной ее стоимости. Он будет осторожнее к этому относиться, ему выгодно действительно развить переработку и зарабатывать большее именно здесь. Потому что актив земли есть здесь. Если я владелец земли, у меня есть выбор: продать, чтобы в Турции там что-то переработали или в Египте (условно) или в какой-то другой стране. Или взять деньги и создать свою переработку. У меня, маленького или среднего фермера, нет возможности построить переработку в Египте или где-то. Поэтому в действительности рынок земли уменьшит эти процессы истощения и, вместе с тем, создаст условия для получения добавленной стоимости.

Фото автора.