Согласно Закону Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения» с 1 июля 2021 года снят мораторий на продажу и приобретение земель сельскохозяйственного назначения.

Следовательно, с 1 июля 2021 года по 1 января 2024-го граждане Украины как физические лица имеют право на приобретение земельных участков общей площадью до 100 гектаров в одни руки.

А уже с января 2024 года землю смогут покупать и юридические лица Украины, созданные и зарегистрированные по законодательству Украины, участниками (акционерами, членами) которых являются только граждане Украины; с ограничением до 10 тысяч гектаров. Иностранцам, лицам без гражданства запрещено покупать украинские земли.

Какие особенности запуска земельного рынка? Об этом мы узнали у представителей Донецкой и Луганской областей, ответственных за этот процесс.

Ограничения ощутимо тормозят заключение сделок

Директор департамента агропромышленного развития и земельных отношений Донецкой областной государственной администрации Артем ЧАГАН отмечает:

— Действующим земельным законодательством предусмотрено, что приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения смогут: граждане Украины; юридические лица Украины, участниками (акционерами, членами) которых являются только граждане Украины и/или государство, и/или территориальные громады; территориальные громады; государство. Также приобретать право собственности на землю может банк — только в порядке обращения взыскания на земельные участки как на предмет залога, и в таких случаях земельные участки должны быть отчуждены банками на земельных торгах в течение двух лет со дня приобретения права собственности. 

Но установлены соответствующие ограничения. Законом запрещается покупать землю юридическим лицам, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарными владельцами которых есть лица, не являющиеся гражданами Украины. Запрет действует и на куплю-продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, земельные участки сельскохозяйственного назначения, выделенные в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), которые расположены ближе 50 километров от государственной границы Украины (кроме государственной границы Украины, которая проходит по морю).

Запрет на куплю украинской земли распространяется также на юридических лиц страны, которая согласно Закону Украины признана государством-агрессором или государством-оккупантом; на лиц и компании, которые относятся к террористическим организациям; на юридические лица, конечными бенефициарами которых являются иностранные государства и у которых невозможно установить бенефециарного владельца; на компании, зарегистрированные в офшорах (по списку Кабмина) и из стран, включенных FATF (Международная группа по противодействию отмыванию грязных денег) в список стран, которые не сотрудничают в сфере противодействия отмыванию доходов; на физических лиц и юридических лиц, против которых применены санкции согласно Закону Украины «О санкциях».

Еще одним важным моментом является то, что цена продажи земельных участков не может быть ниже их нормативной оценки. Расчеты за приобретение земли должны быть исключительно в безналичной форме, а покупатель должен предоставить документы, подтверждающие источник происхождения средств.

— Какие трудности возникают при заключении сделки? — спрашиваю у собеседника.

— Распространено мнение о том, что все процедуры, связанные с куплей-продажей сельскохозяйственных земель, касаются только агропроизводителей и владельцев земельных долей (паев).

Однако законодательство требует соблюдения соответствующих процедур при купле-продаже всех сельскохозяйственных земель, какими являются земли для ведения товарного сельскохозяйственного производства, ведения фермерского хозяйства, ведения личного крестьянского хозяйства, ведения сельского подсобного хозяйства, индивидуального садоводства и другого сельскохозяйственного назначения.

Таким образом под ограничения и усложненные процедуры попали, например, участки для ведения садоводства, а также участки, на которых находятся жилые дома, если земля под ними имеет сельскохозяйственное назначение.

Отсутствие доступа нотариусов к Государственному земельному кадастру исключает оформление соглашений и наносит значительный материальный и моральный ущерб как нотариусам, так и гражданам.

Вместе с тем нотариусам предусмотрено предоставление доступа к Государственному земельному кадастру через Публичную кадастровую карту, при условии идентификации личности с использованием квалифицированной электронной подписи, которая позволяет просмотр сведений о земельном участке путем указания его кадастрового номера.

— Как определяется цена гектара земли и какая она сегодня в Донецкой области?

— Цена земельного участка определяется путем переговоров между покупателем и продавцом или на электронных торгах. Но до 1 января 2030 года цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре владельцам земельных долей (паев), не может быть ниже нормативной денежной оценки.

В среднем нормативная денежная оценка 1 га пашни в Украине составляет 27,5 тыс грн.

На территории Донецкой области показатель нормативной денежной оценки пашни по состоянию на 1 января 2021 составляет 31 111 гривен за 1 гектар пашни.

С 1 июля на сайте Госгеокадастра начал работу портал по мониторингу земель, где публикуются данные о площади отчужденных земель, переданных в пользование, ценах и данные о площадях, приобретенных в собственность одним субъектом (https://land.gov. ua/monitorynh-zemelnykh-vidnosyn/).

— Каким вы видите положительный эффект от запуска рынка земли в регионе? 

— Запуск рынка земли, вне сомнения, будет способствовать стремительному развитию агропромышленного комплекса. Малые и средние фермеры смогут увереннее планировать свою будущую деятельность на долгосрочную перспективу, и, в частности, закладывать многолетние насаждения на своей земле; соблюдать севооборот, вместо выращивания технических культур, которые истощают землю и приводят к ее деградации в растениеводстве; строить современные комплексы для содержания скота, что позволит развивать животноводство; создавать и расширять перерабатывающие мощности в овощеводстве, ягодоводстве и садоводстве.

К тому же вырастут поступления в местные бюджеты в виде средств от уплаты государственной пошлины, будет создан Фонд развития сельских территорий, средства из которого направляются на расходы развития: инфраструктуры, энергосбережения, образования и медицины в сельской местности и реализацию государственных программ развития малых и средних сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Пока что мы, возможно, не ощущаем экономического эффекта, но когда на рынок выйдет юридическое лицо, появится и результат.

По данным Министерства аграрной политики и продовольствия Украины, по состоянию на середину сентября в Украине заключено 15 553 соглашения в рамках рынка земли, в том числе в Донецкой области — 162 сделки по земельным участкам общей площадью 656,4 га.

Этот результат — закономерный. Поскольку существующие на сегодняшний день ограничения не дают оснований рассчитывать на высокую активность. Реальный рынок земли заработает лишь тогда, когда будут сняты ограничения для юридических лиц.

Осведомленность пайщиков несколько омрачают «страшилки» противников изменений

— Какие негативные последствия и риски возможны при введении рынка земли и на что вы рекомендуете обратить внимание покупателям и продавцам земельных участков?

— Подавляющее большинство фермеров и сельхозпроизводителей внимательно следит за введением земельной реформы, ведь изменения в законодательстве и их бурное общественное обсуждение приводят к определенным волнениям будущих участников рынка земли.

Для фермеров эти волнения связаны, прежде всего, с опасением конкуренции со стороны агрохолдингов (до 2024 года агрохолдинги не имеют права покупать землю, но существует риск покупки земли через физических лиц). Также — с желанием сохранения своего земельного банка — участков, которые на данное время находятся у них в аренде, ведь с открытием рынка земель и возникновением реальной конкуренции очевидно, что и арендная плата за паи будет расти; выискиванием финансовой возможности для покупки земельных участков, в частности, путем получения кредитных средств; появлением инвестиционных перспектив и возможностью привлекать дополнительный капитал под залог земельных участков.

Осведомленность пайщиков несколько омрачена страшилками противников земельной реформы, бизнес-интересы которых будут нарушаться, когда рынок земель выйдет из тени, и процедура получения права собственности на паи станет прозрачной.

Пайщикам нужно твердо осознавать, что продавать землю их никто не заставляет, они имеют право распоряжаться своей собственностью (паем) на свое усмотрение: использовать для собственных нужд, сдавать в аренду на желательный срок, получать кредитные средстве под залог земли или продать пай. Что касается цены продажи, в законе есть одно ограничение — рыночная стоимость не может быть меньше НДО земельного участка (для Донецкой области это в среднем 31 тыс. га). Не прогнозируется, что крестьяне бросятся массово продавать паи: по предварительным опросам продать пай намерены лишь до 10 процентов от всех владельцев. Те, у кого нет острой необходимости в средствах, считаю, будут ждать, когда рынок земель будет развитым и вырастет цена продажи земли.

Для защиты малых и средних фермерских хозяйств и создания для них определенного преимущества перед агрохолдингами предусмотрено, что первые два года землю сельскохозяйственного назначения смогут покупать только физические лица и не больше 100 га в одни руки. При этом первоочередное, преимущественное право купли будут иметь арендаторы.

Преимущественное право купли земельного участка сельскохозяйственного назначения реализуется при условии, что субъект преимущественного права платит цену, по которой осуществляется продажа земельного участка, а в случае продажи на аукционе (земельных торгах) — если его предложение равно предложению, являющемуся самым большим из предложенных участниками аукциона (земельных торгов), а также выполняет все другие условия договора купли-продажи, установленные продавцом.

Преимущественное право купли земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть передано его субъектом другому лицу, которое согласно закону может приобрести в собственность такой земельный участок.

На Луганщине — немногим менее сотни актов по купли-продажи

Начальник отдела растениеводства, инженерно-технической политики и земельных отношений Департамента агропромышленного развития Луганской областной государственной администрации Ирина КОРДЮКОВА сообщила:

— Согласно проведенной общенациональной оценке земель по Украине созданы такие показатели нормативной денежной оценки на территории Луганской области сельскохозяйственных угодий: пашня — 2 125 гривен за гектар, многолетние насаждения — 47 053 грн/га.

За два с половиной месяца, прошедших со времени введения рынка земли, на территории Луганской области провели 81 операцию по продаже земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению для ведения товарного сельскохозяйственного производства общей площадью 299 га. 

— Какие особенности по механизму ценообразования на продажу земли свойственны Луганщине? — спрашиваю.

— Определить механизм ценообразования на продажу земли с учетом внутренних экономических факторов в Украине и области чрезвычайно сложно.

В целом на подконтрольной украинским властям территории Луганской области почти 150 тысяч граждан имеют земельные доли (пай) средним размером — 8,2 га.

Относительно проблемных ситуаций, то основные проблемы нотариусов с открытием рынка земли в Украине — многоэтапность нотариального оформления и определенные индивидуальные моменты, в частности, общее имущество супругов, нехватка некоторых документов и т. п.

Поскольку нотариусы проводят проверку приобретателей и владельцев земель в ручном режиме, то и механизм проверки занимает больше времени (как правило, несколько недель), что приводит к подорожанию нотариальных услуг. А еще тормозит активность участников рынка и стоимость нотариальных услуг, которая довольно высока.

— Какие преимущества введения рынка земли вы бы отметили и что порекомендуете землепользователям?

— В соответствии с разъяснениями Минюста с открытием рынка земли украинцы могут полнее реализовывать свои права по землепользованию.

Во-первых, это возможность сдачи земли в аренду и получения постоянного дохода, который, по прогнозам экспертов, в дальнейшем будет только расти.

Во-вторых, открываются большие возможности фермерства — пользоваться своей или арендованной землей и развивать свое дело. Став фермером, сельхозпроизводитель может принимать участие в государственных программах поддержки и получать компенсацию, возмещение процентов по кредитам или покрытию совещательных услуг.

В-третьих, землевладелец может воспользоваться участком как залогом, то есть, при необходимости, использовать землю как залоговое имущество и получить средства на развитие своего хозяйства или на личные цели.

Четвертое — землевладелец может подарить или отдать землю в наследство. Отныне вы можете подарить свой участок, и новый собственник будет иметь на него полные права хозяина.

В-пятых, при необходимости, вы можете продать свой земельный участок другому гражданину Украины, а с 1 января 2024 года — и украинской компании.

Стоит ли спешить с продажей участка? Эксперты не советуют спешить. Со временем рыночные цены вырастать. Соответственно, вырастет и средняя арендная плата, поэтому сдавать в аренду участки будет более выгодно.

Коллаж Алексея КУСТОВСКОГО.

Фото из открытых источников.