На знімку: Волонтери БПД спілкуються з громадянами та розповідають, як отримати консультацію.

У зв'язку із відкриттям ринку землі у землевласників та землекористувачів виникає багато питань з приводу правовідносин.

Координаційний центр з надання правової допомоги випустив упродовж цього року буклети, які місцеві центри з надання безоплатної правової допомоги успішно поширюють серед клієнтів системи БПД та під час правопросвітницьких заходів. Один із них присвячено укладанню договору купівлі-продажу земельної ділянки сільгосппризначення. У ньому по поличках розкладено алгоритм купівлі-продажу.

Підготовка документів

Для продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення (паю) (далі - с/г ділянки) власнику треба підготувати документи, що підтверджують права, зобов'язання та обмеження стосовно використання с/г ділянки:

* підтвердження права власності на ділянку;

Треба отримати витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі ДPPП) або мати інший документ, який підтверджує право власності на ділянку (державний акт, свідоцтво про право власності).

Якщо у ДРРП право власності на ділянку не зареєстроване - його можна зареєструвати у центрі надання адміністративних послуг (ЦНАП) або у нотаріуса під час укладання договору купівлі-продажу ділянки.

* витяг з Державного земельного кадастру;

Продаж с/г ділянки, якій не присвоєний кадастровий номер, неможливий!

Отримати витяг із державного земельного кадастру (далі - ДЗК) можна онлайн на сайті Держгеокадастру (e.land.gov.ua/services).

За його відсутності потрібно у землевпорядній організації замовити документацію із землеустрою, на підставі якої здійснюється реєстрація в ДЗК.

Формування ціни

Ціна продажу с/г ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), до 1 січня 2030 року не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку с/г ділянки можна отримати онлайн на сайті Держгеокадастру.

Для визначення ринкової вартості с/г ділянки необхідно замовити експертну грошову оцінку.

Експерту грошову оцінку можна здійснити безплатно через сервіс автоматичної оцінки Фонду держмайна (evaluation.spfu.gov.ua) або замовити у професійного оцінювача.

Вибір нотаріуса

Договір купівлі-продажу с/г ділянки підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Воно провадиться за місцезнаходженням ділянки або за місцем реєстрації однієї зі сторін договору.

Переважне право орендаря

У разі продажу с/г ділянки, що перебуває у довгостроковій оренді, треба враховувати переважне право орендаря на придбання цієї ділянки.

Для цього не пізніше ніж за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу потрібно подати нотаріусу, який буде посвідчувати договір, заяву про державну реєстрацію наміру продажу с/г ділянки. До заяви слід додати проект договору, в якому зазначити ціну та умови продажу.

Ціна продажу с/г ділянки не обов'язково має збігатися з експертною грошовою оцінкою.

Нотаріус повинен повідомити орендарю про намір власника продати ділянку. Ухвалити рішення щодо придбання ділянки за запропонованою ціною орендар повинен протягом місяця.

Переважне право орендар може передати іншій особі, про що має письмово повідомити власника ділянки.

У разі відмови орендаря від переважного права на викуп, власник землі має право продати ділянку іншій особі, але на тих самих умовах та за ціною не нижче тієї, яка пропонувалася орендарю.

Орендар с/г ділянки має переважне право купівлі цієї ділянки у другу чергу, тобто, у разі відсутності суб'єкта першої черги або у разі його відмови від купівлі. Передусім переважне право має особа, у якої є спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення за певних умов. Механізм реалізації переважного права однаковий.

Якщо ділянка не перебуває в оренді та відсутні спецдозволи, передбачені цим пунктом дії не здійснюються.

Вимоги до покупця

Право продавати та купувати с/г ділянку мають:

* до 2024 року тільки громадяни України, але не більше ніж 100 га в руки однієї особи;

* з 1 січня 2024 року поряд з фізичними особами - також юридичні особи, акціонерами /учасниками яких є виключно громадяни України, держава або територіальні громади, але не більше ніж 10 тис. га для однієї фізичної і юридичної особи.

Продаж с/г ділянок заборонений:

* іноземцям до рішення референдуму;

* громадянам держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;

* членам терористичних організацій;

* якщо до покупця чи його родичів застосовано санкції у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок.

Покупець с/г ділянки має документально підтвердити джерела походження коштів (інших активів), за які планує набути право власності на землю.

Перевірка законності угоди

Документи, які необхідні для укладання договору:

* паспорти (документи, що посвідчують особу) та реєстраційні номери облікових карток платників податків (РНОКПП) сторін договору;

* у разі спільної сумісної власності на с/г ділянку - нотаріально засвідчена згода або особиста присутність чоловіка/дружини, свідоцтво про шлюб чи про розірвання шлюбу, його/її паспорт і РНОКПП;

* документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку;

* витяги з ДЗК та ДРРП;

* витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку;

* звіт про експертну грошову оцінку земель;

* документи, що підтверджують джерела походження коштів (інших активів) покупця.

Під час посвідчення договору купівлі-продажу с/г ділянки нотаріус перевіряє законність угоди на момент її укладення, зокрема дотримання встановлених вимог до покупця.

Водночас нотаріус не зобов'язаний перевіряти наявність судових спорів щодо ділянки. Цю інформацію можна перевірити самостійно в Єдиному державному реєстрі судових рішень за кадастровим номером ділянки.

Укладання договору

Розрахунок за купівлі-продаж с/г ділянки може здійснюватися лише в безготівковій формі (на розрахунковий рахунок у банку).

При укладанні договору слід платити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) у розмірі 5 % (0 %, 18 % залежно від обставин) від ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу, але не нижче експертної грошової оцінки ділянки. Крім того, сплачується військовий збір у розмірі 1,5 % (у разі сплати ПДФО) та державне мито у розмірі 1 % від ціни договору.

За наявності необхідних документів та сплати податків, нотаріус посвідчує договір та проводить державну реєстрацію права власності на ділянку. Новому власнику безоплатно видається витяг із ДРП та відповідні зміни вносяться до ДЗК.

Фото прес-служби БПД.