Мал. Олексія КУСТОВСЬКОГО.

За п’ять років сума у квитанціях на оплату комунальних платежів зросла в рази. На деякі послуги, такі як опалення та гаряча вода, — в три-чотири рази, не відставала у зростанні й ціна на газ для населення.

У результаті почала збільшуватися кількість субсидіантів і дедалі менше українців були спроможні сплачувати комуналку в повному розмірі самостійно.

Наприклад, у квітні 2019-го субсидії на оплату житлово-комунальних послуг отримували 4033,8 тис. домогосподарств. А середній розмір призначеної субсидії на одне домогосподарство у квітні 2019 року збільшився порівняно з відповідним періодом 2018-го на 32,3%. Українці вже майже звикли до думки про вільний ринок газу, щоправда, не дуже розуміючи що це, та очікують на аналогічний ринок електроенергії, введення в дію якого з 1 липня цього року планують відкласти, бо у результаті можуть зрости ціни на світло. Паралельно відбулася ще одна важлива подія — з 1 травня почав діяти новий Закон «Про житлово-комунальні послуги», який вносить низку істотних новацій в життя громадян. Що змінилося і що потрібно робити?

Доведеться платити більше, а якість послуг навряд чи поліпшиться

Поступово привчивши населення до обов’язкової передачі показань лічильників і сплати за надані комунальні послуги до певної дати, новим Законом «Про житлово-комунальні послуги» повернули пеню за несвоєчасну сплату та запровадили нововведення, які ось уже декілька тижнів як почали діяти.

Пеня

Її розмір встановлюється у договорі, але не вище 0,01 відсотка суми боргу за кожен день прострочення, а загальний розмір сплаченої пені не може перевищувати 100 відсотків загальної суми боргу. Нарахування пені починається з першого робочого дня, наступного за останнім днем граничного строку внесення плати за житлово-комунальні послуги. Тобто якщо оплатити повинні були до 20 числа, нарахування пені почнеться з 21.

Пеня не нараховується, якщо держава вам заборгувала надані пільги та житлові субсидії та/або за наявності у споживача заборгованості з оплати праці, підтвердженої належним чином (наприклад, довідка). Пеню можна нараховувати лише на борги, які виникли після набуття чинності положення закону про ЖКП, тобто з 1 травня 2019 року та за новими договорами (обов’язково зверніть увагу, чи є там узагалі пункт про нарахування пені та її розмір), які будуть укладені відповідно до згаданого закону.

При цьому пеня за несвоєчасне здійснення платежів за комунальні послуги може нараховуватися на ту суму заборгованості, що утвориться з моменту укладення відповідного договору про надання комунальних послуг.

Пеня за послугу з управління багатоквартирним будинком може нараховуватися з моменту укладення договору про надання цієї послуги, але не раніше 01.05.2019 р.

Можливість відключення. Виконавець комунальної послуги (крім послуг з постачання електричної енергії та природного газу) має право обмежити (припинити) надання відповідної послуги у разі непогашення в повному обсязі заборгованості за спожиті комунальні послуги протягом 30 днів із дня отримання споживачем попередження від виконавця. Таке попередження надсилається не раніше наступного робочого дня після спливу граничного строку оплати комунальної послуги, визначеного законодавством та/або договором про надання відповідної комунальної послуги. Водночас відновити постачання послуги повинні протягом наступного дня з дати повного погашення заборгованості за фактично спожиті послуги чи з дати укладення угоди про реструктуризацію заборгованості. Однак дієве використання цієї норми під питанням, оскільки у більшості випадків через відсутність технічної можливості (вертикальна розводка чи недопущення до лічильника, який розміщений у квартирі) відключити опалення чи воду боржнику фактично нереально. По суті, реально зможуть відключити хіба що електрику.

Управитель

Для забезпечення дієвого функціонування багатоквартирних будинків (зокрема їх прибирання, освітлення, ремонт) їхні мешканці мають обрати собі управителя, а вартість його послуг буде договірною. По суті, це буде заміна звичному ЖЕКу. Це буде фізична особа — підприємець або юридична особа, яка за договором забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб. При цьому управитель повинен мати у штаті щонайменше одного найманого працівника, який пройшов професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії «менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)», а управитель — фізична особа — підприємець — крім цього може самостійно пройти професійну атестацію.

Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним управителем співвласником (співвласниками), уповноваженими на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов’язковим для виконання всіма співвласниками. Договір і ціна послуг управителя обов’язково погоджуються співвласниками (крім випадку його призначення за конкурсом). Якщо згодом буде необхідно внести зміни до умов договору або змінити ціни послуг, управитель повинен скликати збори співвласників та обґрунтувати необхідність відповідних змін.

При цьому управитель буде вести окремий облік доходів і витрат (облікову карту) щодо кожного багатоквартирного будинку, який перебуває в його управлінні, та забезпечуватиме його жителям вільний доступ до цієї інформації щодо їхнього будинку. Доходи від використання спільного майна багатоквартирного будинку спрямовуватимуться на капітальний ремонт (заміну) спільного майна, якщо інше не встановлено договором або рішенням співвласників. Крім цього закон передбачає можливість зміни управителя, якщо якість його послуг не задовольнятиме. Обрати управителя власники квартир мають до 01.05.2020 року.

Або доступ до житла, або відсутність комунальних благ

Одним із важливих моментів, на який варто звернути увагу, є обов’язок споживача забезпечити представникам виконавця комунальної послуги доступ до свого житла, іншого об’єкта нерухомого майна для:

1) ліквідації та відвернення аварій, пов’язаних із наданням відповідної комунальної послуги (цілодобово);

2) встановлення або заміни санітарно-технічного та інженерного обладнання, проведення технічних чи профілактичних оглядів, зняття контрольних показань вузлів обліку. У свою чергу представники надавача комунальної послуги зобов’язані пред’явити своє посвідчення.

Відмова споживача надати доступ виконавцю комунальної послуги до належних споживачу приміщень є підставою для припинення надання споживачеві відповідної комунальної послуги. І її надання буде відновлено після того, як впустите до приміщення.

Крім цього у невідкладних випадках, пов’язаних із необхідністю рятування життя і здоров’я людей та/чи майна, наприклад усунення аварії, може бути здійснено доступ до житла без отримання згоди його власника (користувача) для проведення огляду та ліквідації або відвернення аварії.

Рік на зміни

Укладені раніше договори про надання комунальних послуг діятимуть до укладення нових за правилами закону, а укласти їх необхідно до травня 2020-го.

Протягом одного року з дня введення в дію закону співвласники багатоквартирних будинків зобов’язані прийняти рішення про модель організації договірних відносин із виконавцями комунальних послуг (крім послуг із постачання електричної енергії та природного газу) щодо кожного виду комунальної послуги. Якщо вони цього не зроблять, то з кожним співвласником буде укладено індивідуальний договір про надання комунальної послуги.

У багатоквартирних будинках, де не створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку або не прийнято рішення про форму управління будинком і не оголошено конкурс із призначення управителя, місцева влада оголосить і проведе такий конкурс у тримісячний строк із дня отримання протоколу зборів співвласників будинку із проханням призначити управителя. Рішення щодо цього питання вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир і нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Від’єднатися

У багатоквартирних будинках, у яких не менш як половина квартир та нежитлових приміщень відокремлена (відключена) від мереж централізованого опалення та централізованого постачання гарячої води, власники квартир мають право виключно за власним рішенням відокремити (відключити) від них свою квартиру чи нежитлове приміщення та влаштувати систему індивідуального теплопостачання (опалення та/або гарячого водопостачання) у такій квартирі чи нежитловому приміщенні.

Право на претензії

Якщо послуги не надаються, надаються не в повному обсязі або неналежної якості, споживач має право викликати виконавця для перевірки їх кількості та/або якості.

Аналогічно це правило діє і щодо послуг, які надає управитель.

За результатами складається акт-претензія, який підписується споживачем та виконавцем комунальної послуги або управителем (щодо послуги з управління багатоквартирним будинком). Виконавець комунальної послуги або управитель (щодо послуги з управління багатоквартирним будинком) зобов’язаний прибути на виклик споживача у строки, визначені в договорі про надання послуги, але не пізніше ніж протягом однієї доби з моменту отримання повідомлення споживача.

Якщо ж вони не з’являться у вказаний строк або відмовляться підписати акт-претензію, він підписується споживачем та не менш як двома сусідами і надсилається рекомендованим листом. Далі у виконавця або управителя (щодо послуги з управління багатоквартирним будинком) є п’ять робочих днів для задоволення вимог або обґрунтованої письмової відмови.

До речі, починаючи з травня абонплату необхідно сплачувати незалежно від того, користувалися ви послугою чи ні. Крім цього в платіжці буде вказано розподіл спожитих послуг у вашій квартирі та по будинку в місцях загального користування, відповідно і оплата за ними. Експерт з питань комунальних послуг Марія Осипчук в ефірі «Громадського» розповіла, що тим, хто не живе у своєму помешканні, все ж доведеться платити, адже за новим законом усі послуги, які отримав будинок, повинні бути оплачені — недостача (тобто різниця між приватними та загальнобудинковим лічильником) розподілятиметься між усіма мешканцями. Наприклад, кубометри води, які не враховуються індивідуальними лічильниками, доведеться оплатити всім згідно з метражем. І саме на цю послугу в разі несплати можуть нарахувати пеню.

Абонплата

Тепер буде виділено окремі складові плати, які можна буде побачити у платіжці.

Порівняння моделей організації договірних відносин щодо надання комунальних послуг.

Цифра

На кінець квітня 2019 р. заборгованість населення зі сплати за постачання природного газу становила 29,5 млрд грн, за централізоване опалення та постачання гарячої води — 19,3 млрд грн, за утримання будинків і споруд та прибудинкових територій — 4,6 млрд грн, за централізоване постачання холодної води та водовідведення — 3,6 млрд грн, за вивезення побутових відходів — 0,7 млрд грн, за постачання електричної енергії — 5,8 млрд грн. Середні нарахування за житлово-комунальні послуги, з урахуванням електроенергії (із розрахунку 150 кВт·год), на одного власника особового рахунку у квітні 2019 р. становили 1191,9 грн. Із населенням було укладено 18,7 тис. договорів щодо погашення реструктуризованої заборгованості на загальну суму 129,7 млн грн. Сума внесених платежів, з урахуванням довгострокових договорів, становила 75,4 млн грн.

До речі

Сьогодні в Україні зі 160 тис. багатоповерхових будинків майже 100 тис. потребують масштабної модернізації.

Важливо

В Україні з 1 липня має запрацювати ринок електроенергії.

Думка експерта

Як роз’яснює експерт Марія Осипчук на сторінці Школи ефективного ОСББ, є рік для того, щоб визначитися з варіантом договору про надання комунальної послуги. Це не поширюється на електричну енергію та газ, де споживання здійснюється виключно на підставі індивідуального договору, а розрахунок — на підставі індивідуального (квартирного) засобу обліку. Для всіх інших комунальних послуг є з чого обирати.

Варіант 1. Індивідуальний договір (монополіст відповідальний за якість постачання послуги до квартири). За таким договором споживач оплачуватиме обсяг спожитої послуги, абонентський облік (розподіл показників загальнобудинкового лічильника між усіма співвласниками, нарахування, роботу з боржниками тощо) та обслуговування внутрішньобудинкових мереж. Саме через те, що монополіст здійснюватиме обслуговування мереж, він і нестиме відповідальність за якість постачання послуги до квартири споживача. Зрозуміло, що і абонентський облік, і обслуговування внутрішньобудинкових мереж є додатковими витратами. Відповідальність за таким договором несе особисто споживач, якому можна нарахувати пеню в разі наявності заборгованості або обмежити в користуванні комунальною послугою.

Варіант 2. Колективний договір (монополіст відповідальний за якість послуги на вході в будинок). Це доволі нова форма для наших реалій, оскільки незалежно від того, що договір укладається один на весь будинок, монополіст застосовуватиме штрафні санкції особисто до кожного боржника за умови, якщо особа, котра виступила стороною колективного договору від імені співвласників, вчасно (протягом 10 днів з моменту отримання вимоги від монополіста) надала інформацію про боржників у будинку. Такий договір може укласти будь-яка уповноважена співвласниками особа — голова правління ОСББ, ЖБК, управитель, фізична або юридична особа. Уповноважена співвласниками особа має відкрити банківський рахунок зі спеціальним режимом використання, на який неможливо звернути стягнення, а кошти мають використовуватися виключно на оплату комунальних послуг. Крім того, саме ця особа має здійснювати розподіл обсягу спожитих послуг за загальнобудинковим лічильником між усіма співвласниками, за що може отримувати винагороду, фактично абонентську плату, про яку я говорила у варіанті 1. За цим варіантом обслуговування внутрішньобудинкових мереж здійснює ОСББ або управитель.

Варіант 3. Колективний споживач (монополіст відповідальний за якість послуги на вході в будинок). Цей варіант доступний тільки для ОСББ. Укладаючи такий договір, треба враховувати, що ОСББ як сторона договору відповідатиме за всі заборгованості співвласників, а отже, монополіст застосовуватиме штрафні санкції не до кожного боржника, а до ОСББ. Перевагою такого варіанта є те, що ОСББ має право встановлювати внутрішні правила для регламентації відносин щодо виконання цього договору співвласниками. Обслуговування внутрішньобудинкових мереж здійснюється силами ОСББ (працівниками або залученими підрядниками).

Кожен із цих варіантів у багатоквартирному будинку мають обирати співвласники. У будинку може бути лише один варіант договору на кожну комунальну послугу. Для обрання типу договору необхідно скликати збори співвласників або загальні збори ОСББ (якщо воно створене) та прийняти відповідне рішення. Для прийняття рішення необхідно набрати понад 50% голосів.

Якщо до 1 травня 2020 року ви не визначитеся з варіантом договору з надавачем комунальної послуги, він укладе з вами індивідуальний договір, за яким буде відповідальним за якість послуги на вході в будинок. Оплата за таким договором складатиметься з обсягу спожитої послуги та абонентської плати. Обслуговування внутрішньобудинкових мереж має здійснюватися особою, уповноваженою співвласниками, — ОСББ або управителем.

До 1 травня 2020 р. необхідно:

* вирішити, за якою моделлю ваш будинок та ви отримуватимете житлово-комунальні послуги;

* укласти нові договори, а при їх укладанні уважно вивчити умови, які вам пропонують, підстави вашої відповідальності та надавача послуг (договори про надання житлово-комунальних послуг укладаються відповідно до типових або примірних договорів, затверджених Кабінетом Міністрів України або іншими уповноваженими законом державними органами відповідно до закону).

Пам’ятайте — ви як споживач маєте право:

— без додаткової оплати одержувати від виконавця житлово-комунальних послуг інформацію про ціни/тарифи, загальну вартість місячного платежу, структуру ціни/тарифу, норми споживання та порядок надання відповідної послуги, а також про її споживчі властивості;

— на усунення протягом строку, встановленого договорами про надання житлово-комунальних послуг або законодавством, виявлених недоліків у наданні житлово-комунальних послуг;

— на зменшення у встановленому законодавством порядку розміру плати за житлово-комунальні послуги у разі їх ненадання, надання не в повному обсязі або зниження їхньої якості;

— на неоплату вартості комунальних послуг (крім постачання теплової енергії) у разі їх невикористання (за відсутності приладів обліку) за період тимчасової відсутності в житловому приміщенні (іншому об’єкті нерухомого майна) споживача та інших осіб понад 30 календарних днів за умови документального підтвердження відповідно до умов договорів про надання комунальних послуг;

— отримувати від управителя, виконавців комунальних послуг штраф у розмірі, визначеному договорами про надання відповідних житлово-комунальних послуг, за перевищення нормативних строків проведення аварійно-відновних робіт;

— на перевірку кількості та якості житлово-комунальних послуг у встановленому законодавством порядку;

— складати та підписувати акти-претензії у зв’язку з порушенням порядку надання житлово-комунальних послуг, зміною їхніх споживчих властивостей та перевищенням строків проведення аварійно-відновних робіт;

— розірвати договір про надання комунальної послуги, попередивши про це виконавця відповідної комунальної послуги не менш як за два місяці до дати розірвання договору, за умови допуску виконавця для здійснення технічного припинення надання відповідної послуги (крім договорів про постачання теплової енергії, укладених зі споживачами у багатоквартирному будинку за винятком випадку розірвання такого договору колективним споживачем).

Договір про надання комунальних послуг укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна зі сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк.

Якщо протягом 30 днів після отримання проекту договору (змін до нього) виконавець комунальної послуги, який одержав проект договору (змін до договору) від споживача, не повідомив про свою відмову від укладання договору (внесення змін) та не надав своїх заперечень або протоколу розбіжностей до нього і при цьому не припинив надання комунальної послуги цьому споживачу (або в інший спосіб засвідчив свою волю до надання відповідної комунальної послуги споживачу), договір (зміни до нього) вважається укладеним у редакції, запропонованій споживачем.