Ромашка виявилася будяком,
або
Як землю, що не належить садовому кооперативу, без згоди її власника забудували
У 2016 році мною у фізичної особи було придбано земельну ділянку під садівництво. Пізніше при визначенні кордону цієї ділянки встановлено, що на ній розташована частина споруди, якою користується садове товариство «Ромашка-1» (Києво-Святошинський район Київської області). Ініціативна група членів цього товариства попросила мене перенести мій паркан пропорційно земельній площі, яку займає споруда, на іншу, сусідню територію, якою користується садове товариство, щоб не чіпати споруду. Що я і зробила. Проте через деякий час змінилося керівництво товариства, яке не згодне з такою компенсацією землі від займаної спорудою садового товариства і вимагає від мене прибрати встановлений паркан. При цьому мої звернення про необхідність перенесення споруди на іншу територію всіляко ігноруються. Що мені робити?
Людмила ДЕНИСОВА.
Київ.
Відповідно до статті 373 Цивільного кодексу (ЦК) України право власності на землю гарантується Конституцією України. Право власності на земельну ділянку поширюється і на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, і на водні об’єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній розміщені, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд. При цьому власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.
Одночасно повідомляю, що власнику земельної ділянки дозволяється зводити будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову на своїй земельній ділянці. Право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок (стаття 90 Земельного кодексу (ЗК), землекористувачі (стаття 95 ЗК), особи, які набули права користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки (стаття 1021 ЗК) або з інших передбачених законом підстав. Тож вести будівництво на ділянці іншим особам можна лише за згодою власника землі (ст. 375 ЦК). Тобто якщо такої згоди власника землі не було, то всі будівлі та споруди, розміщені на ній, можна вважати об’єктами самочинного будівництва. Відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК у разі якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. Одночасно відповідно до частин 5 та 6 зазначеної вище статті Цивільного кодексу на вимогу власника земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб. При цьому особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене.
Відповідно до постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 № 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» положення статті 376 ЦК поширюється на випадки самочинного будівництва житлових будинків, будівель, споруд, іншого нерухомого майна і фізичними, і юридичними особами. У цій постанові (п. 4) також визначається, що самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту; або з істотним порушенням будівельних норм і правил.
Самочинним також вважається будівництво хоча і на підставі проекту, але за наявності істотних порушень зазначених норм та правил і у самому проекті, і при будівництві, за наявності рішень спеціально уповноважених органів про усунення порушень.
Будівництвом об’єкта нерухомості на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, вважається спорудження таких об’єктів на земельній ділянці, що не віднесена до земель житлової й громадської забудови, зокрема, наданій для ведення городництва, сінокосіння, випасання худоби тощо, цільове призначення або вид використання якої не змінено в установленому законом порядку.
Ураховуючи вашу ситуацію, вважаю, що вирішення конфлікту можливе декількома шляхами:
1. На підставі вашої заяви до власника споруди (садового товариства) добровільне знесення/перенесення споруди з вашої ділянки в інше місце та надання вам можливості облаштувати паркан відповідно до встановлених меж земельної ділянки.
2. Садове товариство на загальних зборах приймає рішення про передачу вам частини іншої (сусідньої) земельної ділянки, яка належить товариству, як компенсації незаконно займаної товариством вашої земельної ділянки. У подальшому на підставі цього рішення можна внести відповідні зміни до Земельного кадастру. Такий шлях вимагатиме певних фінансових втрат та забере деякий ваш час.
3. Вирішення спору в судовому порядку з подачею вами позову про повернення самовільно зайнятої частини земельної ділянки чи про звільнення частини земельної ділянки особою, яка займає її без належних на те підстав, або про примусове знесення (перенесення) самочинно збудованої споруди, яку побудовано з порушення встановлених будівельних норм.
Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред’явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, зокрема власником (користувачем) суміжної земельної ділянки, з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК, статтею 103 ЗК. Позов може бути пред’явлено до особи, яка здійснила будівництво, і про зобов’язання знесення забудови, і про знесення забудови за рішенням суду самим власником (користувачем) земельної ділянки за рахунок особи, яка здійснила самочинне будівництво, з одночасним відшкодуванням підтверджених витрат на його знесення. Проте знесення самочинно зведеної будівлі є крайнім заходом і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.
Сергій ДЕМСЬКИЙ.
