Колаж Олексія КУСТОВСЬКОГО

Відсьогодні з’явиться можливість купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення приватної власності.

Громадяни України зможуть придбати з 1 липня цього року максимально 100 гектарів, а з 1 січня 2024-го розмір збільшиться до 10 тисяч гектарів.

Хто і що зможе купити

Юридичні особи лише з 1 січня 2024 зможуть придбати землю у розмірі до 10 тисяч гектарів. При цьому юридична особа має бути створена і зареєстрована за законодавством України, а її учасники (акціонери) повинні бути лише громадянами України.

Іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення.

Банки зможуть отримати права на земельні ділянки як предмет застави, але протягом двох років зобов’язані продати їх на земельних торгах.

Важливо!

Угоди (зокрема довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних паїв юридичним особам, або передача прав на відчуження земельних ділянок та паїв на користь юридичних осіб на майбутнє (у тому числі укладення попередніх договорів), є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Викуп

Громадяни України, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо таких земельних ділянок до 2010 року, мають право на їх викуп з розстрочкою платежу до 10 років без проведення земельних торгів. Ціна на такі ділянки дорівнюватиме їх нормативній грошовій оцінці. При цьому право власності переходить до покупця після сплати першого платежу (якщо викупляється на виплат).

Конфіскація

Якщо до особи переходить право власності на земельну ділянку, яка не може набуватися нею у власність, ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту переходу такого права. Інакше вона буде конфіскована за рішенням суду та продана на земельних торгах. Аналогічно у разі порушення вимог щодо граничної площі земель сільськогосподарського призначення, що можуть перебувати у власності однієї особи, ділянки, площа яких перевищує встановлені розміри, або придбання земельної ділянки особою, яка не має на це права, земля конфіскується за рішенням суду.

Де шукати інформацію

Публічна кадастрова карта України»: http://map. land.gov.ua/kadastrova-karta. Дає можливість перевірити онлайн, чи зареєстрована земельна ділянка, або провести пошук місцезнаходження іншої земельної ділянки за кадастровим номером.

Державний земельнийкадастр: https:// e.land.gov.ua/services. Надає інформацію про суб’єкт речового права, у запиті потрібно вказати кадастровий номер земельної ділянки, про яку бажаєте отримати інформацію.

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно: https://bit.ly/3itWCNZ.

Отримати інформацію можна за: адресою; реєстраційним номером об’єкта нерухомості; кадастровим номером земельної ділянки; ідентифікаційними даними фізичної або юридичної особи.

Державний реєстр обтяжень нерухомого майна: https://bit. ly/3g97eij. Пошук ведеться за реєстраційним номером запису, реєстраційними даними предмета обтяження, відомостями про боржника.

Важливо!

Власники земельних паїв мають оформити їх до 1 січня 2025 року, інакше буде вважатися, що вони відмовилися від своєї земельної ділянки.

Невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).

Такий пай за рішенням суду передаватиметься у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, у порядку визнання майна безхазяйним. Протягом семи років з дня державної реєстрації права комунальної власності на таку земельну ділянку забороняється передача її у приватну власність.

У свою чергу власник, який пропустить цей строк з поважної причини, може просити суд про продовження цього терміну.

Паї

З 1 липня їх можна буде продати фізособі (громадянину України), юридичним особам можна буде це зробити лише з 2024 року. При цьому зверніть увагу, що першочергове право викупу ділянки має її орендар. Оскільки більшість таких ділянок перебуває в оренді, то необхідно зауважити, що крім покупця та продавця у цій угоді є ще одна зацікавлена особа — орендар.

Крім цього є обмеження щодо ціни — до 1 січня 2030 року ціна земельних ділянок сільськогосподарського призначення для продажу, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

Особливу увагу необхідно звернути власникам паїв, які отримали державні акти до 2004 року (до початку дії електронної системи кадастру), але й решті, хто ще не вніс інформацію до кадастру, необхідно це зробити, по-перше, без кадастрового номера продати ділянку не вийде, по-друге, необхідно бути впевненим, що ділянка оформлена належним чином і у реєстрі не значиться інший власник або немає інших невідповідностей.

Наталя ГЕЛЕТКО.

ПРЯМА МОВА

Анатолій Мірошниченко, перший заступник голови Держгеокадастру:

«Оскільки розрахунок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення не базується на ринкових даних щодо продажу земельних ділянок або прав на них, відповідних змін після відкриття ринку земель у нормативній грошовій оцінці земельних ділянок сільськогосподарського призначення не передбачається».

Особливості нотаріального оформлення відчужених ділянок

— При посвідченні договорів про відчуження земельних ділянок які документи необхідно буде надати нотаріусу?

Ольга Оніщук, заступниця міністра юстиції з питань державної реєстрації (на знімку):

— Нотаріат відіграє надзвичайно важливу роль у питанні непорушності права власності, виступаючи гарантом юридичної «чистоти» укладення різних правочинів. Саме нотаріуси опиняться в авангарді запуску ринку землі. Система нотаріату має розгалужену мережу регіонального представництва і потужний кадровий ресурс: в Україні працює більш як 6 600 кваліфікованих нотаріусів, які мають необхідні знання і досвід у сфері земельних правовідносин. Тож після зняття так званого мораторію на відчуження ділянок сільськогосподарського призначення жодних проблем із доступом громадян, які планують проводити юридичні операції із землею, до нотаріальних дій чи реєстраційних послуг бути не повинно.

Пакет документів, який потрібно буде надати нотаріусу, варіюватиметься залежно від суб’єктного складу учасників правочину. Наприклад, якщо сторонами договору відчуження земельної ділянки є громадяни, то окрім документів, які підтверджують їх особу і громадянство України, потрібно обов’язково надати державний акт на право власності на землю, договір, свідоцтво про право на спадщину або інший документ, що підтверджує право власності, та документи про грошову оцінку відчужуваної земельної ділянки.

З метою визначення загальної площі ділянок, які має право набути у власність одна особа, нотаріусу необхідно буде надати відомості та документи про перебування набувача у шлюбі, у тому числі зареєстрованому за кордоном, та про набуття землі сільськогосподарського призначення на праві спільної сумісної власності подружжя. Водночас нотаріус як суб’єкт первинного фінансового моніторингу має право витребувати у потенційного покупця відомості та документи, що підтверджують джерела походження коштів для придбання земельних соток чи гектарів.

— У яких випадках буде відмовлено у посвідченні договорів?

— Нотаріуси керуватимуться, зокрема, положеннями статті 130 Земельного кодексу (нова редакція набуде чинності з 1 липня). У ній прописано вісім випадків, коли набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення забороняється. Нормативні табу стосуються і фізичних осіб, і юридичних. Для останніх перелік імперативних «ні» значно ширший і окремі приписи кореспондують з вимогами законодавства у сфері фінансового моніторингу щодо необхідності розкриття інформації про КБВ. Наприклад, навіть після настання передбаченого законом дедлайну та схвалення рішення про продаж землі для іноземців на референдумі не зможуть придбати сільськогосподарські гектари у власність юридичні особи, у яких неможливо встановити КБВ, або ж бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах із затвердженого урядом переліку або є громадянами держави-агресора.

Безумовними підставами для заборони набуття права власності на землю і фізичних, і юридичних осіб є застосування (до них безпосередньо чи до пов’язаних осіб) спеціальних економічних санкцій та інших обмежувальних заходів відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів щодо набуття у власність земельних ділянок, а також належність (навіть у минулому) до терористичних організацій.

Порядок здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 ЗК України, був затверджений Кабінетом Міністрів України нещодавно, 16 червня 2021 року.

Алгоритм здійснення нотаріусом такої перевірки, зокрема, передбачатиме:

  • * встановлення особи набувача;
  • * встановлення КБВ юридичної особи;
  • * перевірку застосування спеціальних економічних та інших обмежувальних заходів (санкцій) відповідно до Закону України «Про санкції»;
  • * перевірку наявності набувача у переліку осіб, пов’язаних з провадженням терористичної діяльності, сформованого у визначеному урядом порядку;
  • * визначення загальної площі відповідних земельних ділянок у власності набувача.

Проведення перевірки здійснюватиметься з використанням відомостей низки інформаційних систем та реєстрів, зокрема Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРП), Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань та ДЗК.

За результатами проведеної «ревізії» набувача нотаріус складатиме протокол із зазначенням інформації про відповідність або невідповідність вимогам статті 130 ЗК України.

— Які і скільки податків необхідно буде сплатити при укладанні такого договору?

— Необхідно буде сплатити податок на доходи фізичних осіб за ставкою 5% від ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, та військовий збір у розмірі 1,5%, до того ж ще до моменту нотаріального посвідчення договору відчуження земельної ділянки. Базовою розрахунковою величиною для оподаткування буде зазначена в договорі купівлі-продажу ціна, яка не може бути нижчою за оціночну вартість землі, розраховану уповноваженим органом.

Законодавчий алгоритм оподаткування земельних операцій передбачає і низку пільг. Скажімо, від оподаткування звільняються власники земельних ділянок сільськогосподарського призначення та земельних часток (паїв), які були отримані у порядку безоплатної передачі згідно зі статтею 121 ЗК України. Пільгами за певних умов і тільки раз на рік можуть скористатися також особи, які отримали такі ділянки у процесі приватизації.

— Як внести відомості про земельну ділянку до державного реєстру речових прав на нерухоме майно?

— Головною умовою для офіціалізації статусу власника землі у реєстрі є реєстрація ділянки у Державному земельному кадастрі. Земельній ділянці обов’язково потрібно присвоїти кадастровий номер, який, так би мовити, є аграрним паспортом власника, адже без його наявності сьогодні неможливо провести будь-які юридичні операції із землею!

Коли інформація про аграрні володіння вже оцифрована — нанесена на Публічну кадастрову карту України, приходить черга для внесення відомостей до Державного реєстру прав. Для цього потрібно звернутися до нотаріуса або державного реєстратора за місцезнаходженням земельної ділянки, «озброївшись» пакетом документів, які необхідні для встановлення особи заявника (або його представника) та підтверджують виникнення або перехід права власності на ділянку. І вже за декілька днів (максимум — п’ять робочих днів з моменту реєстрації заяви в реєстрі) можна отримати у паперовій чи електронній формі витяг про державну реєстрацію права власності на землю.

Цей шлях до нотаріуса або державного реєстратора я рекомендую проторувати і власникам землі, які на руках мають державний акт на ділянку старого зразка. Адже належне оформлення документів, які підтверджують право власності або інше речове право на земельну ділянку, та внесення відповідних відомостей до ДРП допоможе убезпечити власність від посягань шахраїв!

Офіційно

Мін’юст напередодні запуску ринку землі рекомендує дотримуватись таких правил:

подбайте про присвоєння земельній ділянці кадастрового номера. Це є так званий аграрний паспорт для землі і без такого кадастрового номера здійснити жодну юридичну операцію із землею буде неможливо;

подбайте, щоб речові права на земельну ділянку, тобто оренда або власність, були обов’язково внесені до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У більшості людей право на землю зафіксовано лише на паперових носіях. А це — відкритий шлях для шахраїв, які можуть підробити документи й звернутися, наприклад, до нотаріуса з таким документом. Крім того, коли немає відцифрованих даних у реєстрі, ніхто не знає, хто власник, окрім того органу, який видавав документ, в архіві якого є другий примірник документа.

Про відцифровку можна подбати і до 1 липня, і після цієї дати. Для цього варто звернутися до нотаріуса, державного чи приватного, або до державного реєстратора. Ваш документ буде відсканований у державний реєстр і в кольоровій копії буде там розміщений.

На жаль, у нас існує таке явище, як рейдерство. Воно не визначене законодавством, проте трапляється в реальному житті.

Може бути два види рейдерства:

реєстраційне рейдерство: коли державним реєстратором здійснено незаконну реєстраційну дію. Тоді людині треба звертатися зі скаргою на дії державних реєстраторів до Міністерства юстиції, до Офісу протидії рейдерству;

рейдерство на підставі підроблення документів. У цьому разі варто звертатися до Національної поліції. Це шахрайство, це вже кримінальна справа, яка має бути розслідувана.

Підроблення документів трапляється лише тоді, коли громадяни не подбали про оцифровку прав.

Тим Часом

У Верховній Раді зареєстровано законопроект, яким пропонується запровадити оподаткування земельним податком земельних ділянок, право власності на які не оформлено, але вони фактично використовуються.