Майже півроку в Україні функціонує ринок агроугідь. З 1 липня набув чинності Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». Час проаналізувати перші результати, труднощі, на які наражаються учасники ринку, їх спостереження щодо прописаних у документі норм. А також дати рецепти тим, хто планує займатися бізнесом, пов’язаним із землею. «Голос України» запрошує всіх зацікавлених у цьому питанні до активної співпраці.

Діє стратегія: чекати і спостерігати

Експерти галузі зазначають: від ефективності ринку сільгоспземель в Україні залежить динаміка розвитку аграрно-промислового комплексу, земельних відносин, а також національної економіки загалом.

Водночас, як показала практика, ажіотажу навколо потенційно продаваних ділянок не відбулося й найближчим часом він навряд чи спостерігатиметься. Власники землі дедалі більше надають перевагу національному підходу: «Почекаємо, поки продасть сусід — а там і видно буде». А поки одних не влаштовує ціна, інші не розуміють вигоди або навіть побоюються за наслідки. Продають усе більше тих, кому терміново потрібні гроші — на лікування, придбання житла, погашення кредитів...

До речі

За цей час, інформує Держгеокадастр, у країні відчужено (за договорами купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання) понад 63 тисячі земельних ділянок сільгосппризначення загальною площею майже 161 тис. га. Середня ціна гектара української землі нині перевищує 39 тис. грн.

Зокрема, на Дніпропетровщині вже укладено три тисячі договорів. Площа відчужених ділянок — понад 13,5 тис. га. Середня вартість землі — 28,1 тис. грн за гектар. За даними Південно-Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Дніпро), випадки скасування договорів або визнання їх нікчемними не встановлено. Що свідчить, з одного боку, про досить якісно прописані положення в законі, що регулює ринок землі. З іншого — про професійний підхід юристів, особливо нотаріусів, котрі здійснюють підготовку і оформлення договорів.

Що стосується цін на ділянки, то на їхню вартість впливають розташування ділянки, склад ґрунту й багато інших чинників. Якщо в Самарському районі міста Дніпро зафіксовано продаж 0,0531 га за 30550 грн, то на території Магдалинівської ОТГ області ділянка 3,43 га коштувала 142 тисячі гривень. І все-таки основний формувач ціни — це бажання покупця.

Так, дві третини приватних сільгоспземель Дніпропетровщини перебувають в оренді. З 1800 гектарів ріллі орендують більш як 1200 га. На думку фахівців, така земля не є особливо привабливою для покупця тому, що зміна власника не розриває договір оренди. Новий господар зможе хіба що отримувати плату від орендаря. Звичайно, розірвати договір можна, якщо порушуються його умови. Але прописано, що основною умовою є взаємна згода обох сторін. Та й сам орендар не зацікавлений у припиненні договору. А купувати йому цю землю теж немає рації, особливо якщо в нього договір на значний термін, наприклад, років на 40.

Думка

«За законом орендар має переважне право на придбання ділянки. Що також впливає на попит. Тому ажіотажу немає. У принципі, це було передбачувано. Усі вичікують і дивляться, як усе працюватиме», — вважає начальник відділу департаменту економічного розвитку Дніпропетровської ОДА Сергій Корнієвський.

Як відмежуватися від зловживань

Водночас аграрії стурбовані можливими спекуляціями. І вони пропонують внести в закон певний мораторій на перепродаж. Щоб якщо хтось придбав ділянку, то протягом 5—10 років не міг її продати.

«Можливо, це правильна пропозиція. Ринок має на увазі конкуренцію й рівні умови для всіх, а не просто спекуляції. Але поки я не чув, щоб хтось дуже хотів «пограти» на перепродажі. Звичайно, фермери бояться, що можуть втратити орендовану землю. Але, з другого боку, не заважало б їх і присадити. Тому що та оренда, яку вони платять власникам паїв, плюс безліч випадків затримки з оплатою й багато чого іншого викликають запитання. Тепер вони переживають, щоб власник паю його не продав, і потроху підвищують оренду. Намагаються зацікавити власника землі в подальшій оренді, а не продажу», — розмірковує Сергій Корнієвський.

Голова постійної комісії Дніпропетровської обласної ради з питань АПК і соціального розвитку села, керівник фермерського господарства Тамара Скорук зазначає, що питання в ціні — люди хотіли б вище. На території її господарства хочуть продати лише 30 гектарів. Буває, звертаються люди з важкими захворюваннями. Їм потрібно терміново продати свій пай: гроші на лікування потрібні зараз. Завтра ця земля може не знадобитися.

«Звичайно, у законі є недоробки. Багато чого можна було спростити. Наприклад, в акті неточно зазначена площа: замість 5,65 га — 5,6. І доводиться переробляти технічну документацію. Але особливих проблем немає, усе йде через нотаріуса — і «лівій» людині землю не продадуть», — вважає депутат.

Компетентно

«Закон може полегшити роботу аграріїв. Наприклад, тих, хто займається овочами, садами, вкладає в організацію поливів. Усе це коштує дуже дорого. А договори оренди часто укладають на мінімальний термін — сім років.

Тому, вкладаючи в землю чималі кошти, аграрії не знають, що буде після закінчення цього терміну, що робитиме із землею її власник. Немає стабільності. А якщо людина викупила землю, вклалася в неї, то може й далі розбудовуватися, продовжувати вкладати інвестиції, працювати й платити податки», — наголошує Тамара Скорук.

Вона вважає правильним, якби землю купувала держава. І вже вона здавала в оренду.

В Асоціації фермерів Дніпропетровщини введення ринку загалом підтримують. І задоволені тим, що вантажні машини з нашим чорноземом із країни не виїжджають, вагони не відвантажують. Головне дорікання — законодавець не передбачив захист від спекуляцій. Але, сподіваються, це з’явиться.

«Тепер фермер може купити землю, обладнати зрошення й ефективніше використовувати ділянку. Поки гектари не у вашій власності — поливу там не зробите: завтра їх можуть відібрати. Тому для нас переважніше ринок. Але якщо все йде за польським сценарієм, то в одних руках може бути до трьохсот гектарів. Ріллю повинні купувати фахівці — ті, хто її обробляє. Без права перепродажу протягом десяти років. Хочеш трудитися на землі — купуй і працюй, а не здавай в оренду або перепродуй!» — розповів голова асоціації, керівник фермерського господарства Анатолій Гайворонський.

Джерело походження коштів — важлива складова

Найважливішим питанням функціонування ринку є захист прав його учасників. І тут відповідальність покладається на юридичні служби. Начальник Південно-Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції Іван Легостаєв наголошує, що для громадян значно збільшено перспективи розпорядження відповідною категорією земель. Так, передбачено можливість укладання по ділянках сільгосппризначення угод, зокрема, оренди, дарування або продажу, отримання кредитів під заставу агрогектарів тощо. Однак законодавством установлено і низку обмежень, на основних з яких варто акцентувати увагу.

«Так, до 1 січня 2024 року купувати землі сільгосппризначення мають право тільки фізособи—громадяни України й в обсязі, що не перевищує 100 га. Далі такі землі зможуть придбавати і юридичні особи, однак не більш як 10 тис. га й з деякими іншими обмеженнями. Розрахунок за купівлю ділянок має проводитися винятково в безготівковій формі, а до 1 січня 2030 року ціна продажу таких наділів не може бути менше від їхньої нормативної грошової оцінки», — акцентує Іван Легостаєв.

Варто зазначити, що якщо покупець не в змозі підтвердити джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких здійснюється придбання, то угода за договором купівлі-продажу неможлива.

Опинившись у зоні ризику

Що стосується захисту прав власників, то діючими механізмами є передусім своєчасне оформлення і внесення до Державного реєстру прав на нерухоме майно записів про права на земельні ділянки.

Також слід пам’ятати про те, що договір оренди (суборенди) землі можна за бажанням сторін укласти в нотаріально засвідченій формі. Юристи рекомендують проводити постійний моніторинг записів по нерухомому майну в державних реєстрах, використавши послугу інформування «СМС-МАЯК», яка повідомляє власникам про зміни в статусі їх нерухомості (www.smsmayak.com.ua).

«У разі отримання повідомлення з будь-яких ресурсів про спробу заволодіти належним власникові нерухомим майном необхідно звернутися до будь-якого державного реєстратора із заявою про заборону здійснення яких-небудь реєстраційних дій. Із заявою може звернутися винятково власник об’єкта нерухомого майна. Термін дії такої заяви — 15 календарних днів. Повторна подача можлива через п’ять календарних днів», — зазначає Іван Легостаєв.

Якщо ж захоплення відбулося, то необхідно діяти так: звернутися до правоохоронних органів, подати скаргу в Колегію з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єктів державної реєстрації при Міністерстві юстиції України або в Південно-Східне міжрегіональне управління Міністерства юстиції.

Колегією міжрегіонального управління розглядаються рішення, приймаються в строк не більше одного місяця від дня їх надходження, а ті, що не потребують додаткового вивчення — невідкладно, але не пізніше п’ятнадцяти днів від дня їх отримання.

Вирішення питання захоплення землі й поновлення своїх прав можливі в судовому порядку. Визначено право оскарження угод, реєстраційних дій у суді, накладання в рамках судового провадження арешту на нерухоме майно й заборони проводити певні дії.

Іван Легостаєв поділився з читачами «Голосу України», що вже з’явилися напрацювання в цьому питанні. У тому числі й з приводу найпоширеніших порушень реалізації права на купівлю/продаж землі.

Наприклад, орендарем отримано пропозицію про купівлю ділянки за завищеною ціною, що не відповідає ринковій вартості землі в цьому регіоні, і навіть вартості землі в Україні. Орендар не може, та й не хоче купувати за завищеною ціною — він розуміє, що ніхто, крім сторін, не може знати, у якому розмірі буде здійснено розрахунки, і яка є домовленість між сторонами. І якщо це непоодинокий випадок, то орендар розцінює це як «рейдерство» з боку третьої особи-покупця, але не може на цій стадії продажу нічого зробити. У цьому разі захист права переважної покупки орендарем є недієвим.

Усуваємо пробіли

Іван Легостаєв поділився й думкою з приводу необхідних змін у законодавстві. Важливо встановити правила, згідно з якими перевірка відповідності набувача ділянки сільгосппризначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України, не здійснюється при придбанні у власність земель для ведення садівництва площею, що не перевищує 0,25 га, і для ведення особистого сільського господарства площею, що не перевищує гектара, розташованих у межах населених пунктів.

Також він пропонує, що при укладанні угоди по переходу права власності на такі ділянки їх набувач перед здійсненням угоди заявляє про дотримання вимог, визначених справжньою статтею, шляхом подачі нотаріусу, що засвідчує відповідну угоду, відповідної заяви.

Потрібно також законодавчо закріпити положення про те, що площа ділянки сільгосппризначення, що належить на правах загальної спільної власності подружжю, враховується в загальній площі землі тільки чоловіка чи дружини (колишнього чоловіка чи дружини), за яким зареєстровано право власності.

«Голос України» продовжує стежити за ситуацією на ринку землі, ефективністю ухваленого законодавства і його виконання. І запрошує до співробітництва всіх зацікавлених у цьому питанні. Переконані: разом ми зможемо допомогти багатьом уникнути серйозних проблем, забезпечити благополуччя своїх родин, сталий розвиток бізнесу і, звичайно, України.

Дніпропетровська область.

Мал. Олексія КУСТОВСЬКОГО.