Власники житла змушені добровільно завищувати його вартість під час продажу, якщо ціна не відповідає тій,  що встановили в… Києві (?!). Інакше документи купівлі-продажу не оформлять

Нові правила оцінювання вартості житла, запроваджені Фондом держмайна України (ФДМУ), дивують не тільки фахівців, а й продавців та покупців нерухомості. Вони набрали чинності з 18 липня ц. р. Відтоді, якщо маєте намір продати квартиру за ціною, нижчою за встановлену фахівцями ФДМУ, вам це не вдасться зробити. «Чого це маємо показувати ту ціну, за якою не продаємо квартиру?» — таке запитання нині часто чують оцінювачі житла. Як нововведення позначається на оформленні договорів купівлі-продажу? Що робити продавцеві й покупцеві, якщо вони домовилися здійснити операцію за ціною, нижчою від встановленої Києвом?
Власну точку зору на проблему висловив оцінювач майна з Вінниці, досвідчений фахівець Олександр Яцуба (на знімку).

Змушені вдаватися до маніпуляцій

Нещодавно Олександр Яцуба здійснював оцінку трикімнатної квартири по вулиці Гоголя у Вінниці. Вулиця входить до центрального району міста. Продавець і покупець зійшлися на ринковій вартості, що нижча від тієї, яку встановили в Києві.
— Коли подав звіт до реєстрації за реальною ціною, про яку люди домовилися між собою, електронна система не пропустила документ, — каже він. — Змушені були вказати ту суму, що встановили столичні фахівці. Люди до мене з претензією: мовляв, ми ж не продаємо за такою ціною, навіщо нас змушують подавати неправдиві цифри.
На папері вартість довелося завищити на 60 тис. грн. В результаті сплатили податок на ту частину прибутку, яку фактично не отримували, бо продали квартиру дешевше, ніж зазначено в оцінці. Таким чином, довелося сплатити «зайві» 1200 грн.
— А як визначаються зони розташування квартир? Де межі центру, середини міста, периферії? — запитую співрозмовника
— Нема таких документів. Маємо також проблему з визначенням дати введення в експлуатацію будинків, в яких оцінюємо житло. При реєстрації звіту цей параметр необхідно обов’язково вказувати. Раніше про це можна було дізнатися в інвентарбюро. Тепер довідка з інвентарбюро не є обов’язковою при купівлі-продажу.

Гроші йдуть фірмі-«прокладці»

Це ще не всі парадокси нового порядку реєстрації оцінки майна. Раніше за реєстрацію оцінки держава не брала грошей. Тепер, аби зареєструвати звіт про оціночну вартість, оцінювач змушений сплачувати 510 гривень. Пан Олександр уточнює: «Спочатку була сума 390 гривень. Згодом її зробили диференційованою. Якщо вартість оцінюваного майна менше 20 тисяч гривень, то вартість реєстрації звіту — 17 грн; за майно від 20 тис. до 50 тис. грн — 119 грн; від 50 тис. до 200 тис. — 340 грн; понад 200 тис. — 510 грн. Житла на суму менше 200 тис. грн немає на ринку Вінниці. Тому доведеться сплачувати переважно 510 гривень.
— Таку само суму, яку сплачував оцінювач при реєстрації, вносить і нотаріус, щоб увійти в базу для перевірки звіту, — додає співрозмовник. — Перед тим, як оформити договір купівлі-продажу, він має перевірити операцію оцінювача.
Зрозуміло, що сплачують не оцінювач і не нотаріус. Додаткові витрати «витягують» з кишень учасників договору купівлі-продажу.
На жаль, кошти надходять не державі, а фірмі-«прокладці», створеній з дозволу Фонду 
держмайна.

До мільярда гривень може отримати за рік багатий «Буратіно»

— Відповідно до Порядку авторизації електронних майданчиків, затвердженого наказом Фонду держмайна та Адміністрації 
держслужби спецзв’язку, наказую: авторизувати електронний майданчик «ОЦІНКА.оnline», оператором якого є приватне підприємство «ВІ АЙ ПІ ДЕПАРТАМЕНТ» — це копія з наказу ФДМУ про узаконення роботи приватної структури. Поки що єдиної на ринку реєстрації майна.
З відкритих джерел дізнаємося, що зареєстровано підприємство в Печерському районі Києва. Основний вид діяльності — операції з нерухомістю. Статутний внесок — 4000 гривень (100%). І прізвище власника.
За інформацією ФДМУ, з 18.07 по 14.08 в Єдиній базі даних звітів про оцінку майна зареєстровано 29.524 об’єкти. З них перевірено нотаріусами 13.142 об’єкти. Нескладно підрахувати, скільки коштів надійшло на рахунок фірми-«прокладки». Для цього треба помножити дві наведені цифри на 510 гривень. У повідомленні ФДМУ уточнюється, що розмір сплати податків до бюджету становить 424,16 млн грн, із них пенсійне страхування (1%) — 56,55 млн грн, військовий збір (1,5%) — 84,83 млн грн, податок на доходи фізичних осіб (5%) — 282,77 млн грн. Скільки заробила фірма, в інформації скромно замовчується.
А чому б такі послуги не надавати державі? Адже вона найбільше зацікавлена в наповненні бюджету. Поки що ФДМУ не надав відповіді на це та інші питання, офіційно адресовані активістами.
— Люди готові платити податки з тієї реальної суми, за якою вони продають-купують житло, — наголошує Олександр Яцуба. — Вони проти маніпуляцій з ціною, до чого їх спонукає… державна структура.

Які податки сплачують під час купівлі-продажу

Під час оформлення правочину щодо купівлі-продажу об’єкта нерухомості сторони (фізичні особи) сплачують такі податки і збори.
Продавець: 5% — податок на доходи фізичних осіб (за винятком випадків, визначених у п. 172.1 статті 172 ПКУ, коли дохід не оподатковується); 
1,5% — військовий збір (за винятком випадків, коли дохід не оподатковується)

Покупець:  1% — пенсійний збір (сплачується у будь-якому випадку). 
Крім того, сторонами в будь-якому випадку сплачується 1% від суми правочину — державне мито плюс послуги нотаріуса за оформлення та реєстрацію договору.

Вінниця.

Довідково

У ФДМУ розробили індикатор вартості квадратного метра житла в кожному регіоні держави. Знайти документ можна на сайті відомства. Наприклад, у центрі Вінниці квадратний метр оцінили у 19.134 грн, у серединній частині — 14.611 грн, у периферійній зоні — 11.047 грн. Як і хто має визначати райони міста, що робити, коли в центральній зоні, скажімо, поруч із будинком старої забудови стоїть сучасний — відповіді на ці питання оцінювачі майна не отримали. Єдине, чим можуть користуватися — так званим правилом похибки. Вартість оцінки може коливатися на суму, що різниться від встановленої плюс-мінус на 10 відсотків. На практиці різниця між новим і старим житлом набагато більша.

Тим часом

Журналісти однієї з телепрограм за допомоги фахівців встановили, що існуючі на одній програмній платформі сайти-посередники, через які здійснюються операції з передачі інформації про оцінку нерухомого майна, протягом місяця, фактично не надаючи ніяких послуг, «заробляють» понад 23 млн грн. Раніше за розміщення інформації про таку оцінку на відповідних інформаційних ресурсах Фонду державного майна України ніяких грошей, тим більш приватним структурам, не платили..

До речі

Упродовж однієї доби в Україні реєструється понад дві тисячі оцінок нерухомого майна. Від такої операції за новими правилами приватна фірма-монополіст «ВІ АЙ ПІ ДЕПАРТАМЕНТ», що є оператором нового електронного майданчика, може отримувати дохід приблизно у 1,5 мільйона гривень. За рік сума може становити до 1 млрд грн.

 

 

 

Фото надано автором.